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[대법원경매,부동산경매]리치옥션 가장임차인...판단은 어떻게?
경매입찰부터 입주까지 가장 힘들다고 할 수있는 부분이 소유자 및 임차인 또는 점유자로부터 열쇠를 넘겨받는
과정이라 할 수있다. 낙찰자에게 대놓고 일정한 보상을 요구하는 경우가 부지기수다.
낙찰자로서는 상대하기까다롭지만 무턱대로 가장임차인으로 의심되는 자의 요구조건을 다 들어줄 수 없는 노릇이다.
그러면 입찰 전에 가장임차인 판별하는 방법은 속내를 들여다보지 않고는 정확한 파악은 힘들지만 기본적인 정보를
가지고 어느 정도 판가름이 가능하다.
1. 법원에 채권자가 임차인에 대한 배당 배제신청서가 접수되어 있는지 확인해보자.
- 가장임차인으로 가장 큰 피해를 볼수 있는 이해관계인이 채권자 (또는 채권은행)이기 때문이다.
2. 사안에 따라 다를수 있지만 소유자(또는 채무자)와 임차인이 친인척관계인 경우에 가장임차인일 가능성이 많다.
- 경매정보에 기재된 수유자(또는 채무자)와 임차인의 이름이 비슷하거나 전입세대열람내역서에 기재된 소유자와 임차인의 관계가 가장임차인 진위여부를 판단하는 중요한 자료가 될수있다.
3. 한 가구에 여러세대가 전입하는 경우에도 일부 또는 전부가 가장임차인일 가능성이 농후하다.
- 예를 들어 방3개짜리 아파트에 세대주로 3~4명이 전입되어 있다면 물리적으로 거주하기도 힘든게 사실이다.
4. 법원에 채권자가 임차인에 대한 배당배제신청서가 접수되어 있는지 확인해보자.
- 가장임차인으로 가장 큰 피해를 볼수있는 이해관계인이 채권자(또는 채권은행)이기 때문이다.
5. 경매개시결정일에 임박하여 전입신고가 이루어졌고 보증금이 소액보증금 및 최우선변제금 이내라면 가장임차인 가능성이 있는 사안이다.
- 가장임차인의 최우선변제금을 받기 위함이 주된 목적임으로 보증금을 소액보증금 또는 최우선 변제금 내에서 신고를 하는게 일반적이다.
6. 낙찰전에 현장조사를 통해 가장임차인으로 의심될 만한 점유자가 낙찰후 배당배제신청서까지 집행 기록이 되어있다면 가장임차인이 거의 확실하다 할수 있다.
가장임차인은 사실상 취우선변제액을 배당받을것이라고 100% 확신하지 않을것이고 혹 받지 못하더라도 낙찰자에게 이주비라도 받으면 목적을 이룬셈이 되지만 낙찰자의 피해로 바로 연결되는 것이므로 현장조사, 경매정보 등을 통해 가장임차인 진위여부를 꼭 밝혀야 하는 이유가 이 때문인 것이다.
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