[스크랩] 등기부상에 나타나지 않는 권리분석

등기부상에 나타나지 않는 권리분석

 

1. 유치권의 권리분석

 

(1) 유치권의 내용

 

유치권은 타인의 물건이나 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 대하여 생긴 채권이 변제기를 지난 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다. (민법 제320조 제1항)

 

(2) 부동산 경매에 있어서 유치권의 권리분석

 

① 부동산 경매에 있어서 유치권의 종류

 a. 공사대금

  건축주 (소유자)와 도급계약을 체결하고 건물을 신축,증축,개축하거나 대수선을 하고 그 공사대금을 변제받지 못한 경우에 공사한 자는 공사한 대금의 변제를 받을 때까지 그 건물을 점유하여 낙찰자를 상대로 유치권을 행사할 수 있다.

 

b. 필요비와 유익비 등 지출비용

부동산의 객관적 가치 보존 : 필요비

부동산의 객관적 가치 증대 : 유익비

 

부동산의 관리, 보존 등 현상유지를 위하여 임차인, 점유자, 제3취득자가 목적 부동산의 현상유지 혹은 가치향상을 위하여 지출한 비용을 변제받지 못했을 때, 경매절차중 필요비, 유익비 등 비용상환청구권에 대한 배당요구를 실기한 경우에는 매수인을 상대로 유치권을 행사할 수 있다.

 

② 유치권자의 권리행사 방법과 효력

 

a. 최초 매각기일 이전까지 법원에 권리신고

 정당한 유치권이 있다면 권리신고를 하지 않아도 매수인에게 대항할 수 있다.  그러나 권리신고를 하지 않으면 경매절차상 이해관계인이 될 수 없다.  권리신고를 한 경우에 법원에서 정당한 권원에 의해 채권이 성립되어 유치권의 성립요건에 해당된다면 매각물건명세서에

‘유치권 신고 있음’, ‘유치권 성립여지 있음’이라고 표기한다.

단 매각물건명세서는 유치권의 실질적 존부까지 확정하는 효력은 없으므로 낙찰후 유치권부존재소송등을 통하여 유치권을 처리할 수 있다.

b. 유치권의 효력

최초 매각기일 이전까지 권리신고를 함으로써 이해관계인이 되어 채권자로서 즉시 항고할 수 있다.  그러나 최초 매각기일 이전까지 권리신고를 하지 아니하면 이해관계인이 되지 못하여 항고하더라도 그 항고는 기각된다.  매수자 또는 승계인에게 주장할 수 있을 뿐 배당에 참여할 수는 없는 것이다.  유치권의 원인채권에 대한 확정판결, 공증증서 또는 명백한 증서가 요구된다.  유치권자는 채무자(소유자)의 동의를 받아 목적부동산을 사용 수익하여 (임대나 전대) 그 수익금으로 채권에 충당할 수 있다.

 

c. 유치권물건의 입찰과 법적조치

유치권신고가 돈 물건중에는 유치권을 이용하여 낙찰가를 떨어뜨려 유치권자가 허위명의인을 내세워 저렴하게 낙찰받거나 혹은 낙찰자와 협상하여 합의금을 받으려는 경우가 종종 발생한다.  이 경우, 유치권 성립요건을 면밀히 따져서 허위 유치권임을 밝혀내고 허위유치권자에게 사해행위에 의한 경매집행방해죄에 해당되어 1년이하의 징역, 3천만원 이하의 벌금을 무는 형사고발 대상임을 경고할 수 있다.  이 경우 허위유치권자 뿐 아니라 그와 모의한 채무자까지 구속시킬 수 있다.

 

유치권으로 인정받으려면 경매개시결정전에 발생한 유치권이어야하고, 그 채권에 대하여 공신력있는 서류에 의해 입증해야 한다.  법원경매기록에 전혀 기록되어 있지 않았는데 낙찰후에서야 유치권을 발견했다면, 허위유치권일 가능성이 높다.  특히 낙찰전에 해당부동산을 점유하고 있지 않았던 유치권임을 사진 등으로 증빙한다면 인도명령이나 명도소송에 의거 강제퇴거시킬 수 있다.

 

2. 법정지상권의 권리분석

 

(1) 법정지상권의 의의

 

법정지상권은 토지와 건물이 동일인에게 속하고 있는 토지 또는 건물의 일방에만 전세권 또는 저당권이 설정되어 있거나 또는 전세권, 저당권이 설정되어 있지 아니하더라도 그 후에 어떠한 사정으로 토지와 건물이 소유자를 달리하게 된 때에는 건물소유자를 위하여 법률상 지상권이 설정된 것으로 간주하는 제도이다.  이 법정지상권은 토지와 건물을 각각 별개의 부동산으로 취급함으로써 일어나는 제도이다.

 

(2) 법정지상권의 종류

 

① 관습법상의 법정지상권

  동일인에게 속하고 있었던 토지와 건물이 어느 한쪽이 매매 기타의 원인으로 인하여 그 소유자를 각각 달리하게 될 경우에 당사자 사이에 특약이 없는 이상 건물소유자는 당연히 지상권을 취득하게 되는 것을 말한다.

 

* 민법상 최단 존속기간 강행규정  

시멘트석회조의 견고한 건물 : 30년

  공작물, 구조물 :10년~5년

 

② 민법상의 법정지상권

 대지와 건물이 동일한 소유자에 속한 경우에 건물에 전세권을 설정한 때에는 그 대지소유권의 특별승계인은 전세권설정자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다.  (민법 제 305조 제1항)  저당물 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에게 속한 경우에는 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. (민법 제366조)  입목의 경매 기타 사유로 인하여 토지와 그 입목이 각각 다른 소유자에게 속하게 되는 경우에는 토지소유자는 입목소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다.  (입목에 관한 법률 제6조)

 

(3) 법정지상권의 성립요건

 

1. 저당권 설정 당시에 토지위에 건물이 존재하고 있어야 한다.

2. 저당권 설정 당시에 토지와 건물이 동일인에게 속하고 있어야 한다.  저당권 설정당시에만 동일인에게 속하였으면 그 후에 소유자가 변경되어도 관계없다.

3. 경매의 결과 그 소유자를 달리하게 되어야 한다.  토지와 건물중 어느 한쪽이 매매,경매,공매,증여 등으로 처분된 결과로서 그 소유자가 각각 다르게 된 경우이어야 한다.

4. 당사자 사이에 건물을 철거한다는 특약이 없어야 한다.  양수인이 대지를 취득하면서 건물소유자와 건물을 철거하기로 약정한 상태에서 대지상의 권리자가 대지만에 대한 강제경매 또는 임의경매 실행으로 인하여 소유자가 다르게 된 때에는 법정지상권의 성립이 부인된다.  철거약정에 대한 입증책임은 주장하는 자에게 있다.

 

(4) 법정지상권 물건의 입찰

 

법정지상권이 성립되는 토지를 경매로 인수하게 되면 지상권자는 토지소유자에게 지료를 내야 하므로 법정지상권이 있는 물건을 매각받은 후 토지사용료 청구소송을 내어 지료를 청구하면 고정적인 토지사용료 수입을 얻을 수 있다.  또 지상권자가 2기 이상의 지료를 지급하지 않을 때에는 지상권 설정자는 지상권 소멸을 청구할 수 있다.  (민법 제287조) 

토지사용료에 대한 수익분석후 고정적이고 안정적인 수입이 나올 경우 법정지상권이 있는 물건도 응찰할 필요가 있다.

 

3. 분묘기지권의 권리분석

 

(1) 분묘기지권의 의미

 

분묘기지권이란 타인 토지에 분묘를 설치한 자가 그 분묘를 소유하기 위하여 분묘의 기지 부분 타인소유의 토지를 사용할 것을 내용으로 하는 권리이다.  분묘기지권은 관습상 인정된 것으로서 지상권과 유사한 일종의 물권이다.

 

(2) 분묘기지권의 성립요건

 

① 소유자의 승낙을 얻어 분묘를 설치

② 타인 소유 토지에 승낙없이 분묘를 설치하고 20년간 평온,공연하게 분묘를 점유하여 분묘기지권을 시효 취득한 경우

③ 자기 소유의 토지에 분묘를 설치한 자가 그후 소유권을 타인에게 이전하고 분묘이전에 대한 철거약정을 하지 않은 경우

 

4. 제시외 물건의 권리분석

 

건물등기부상에는 등재되어 있지 않으나 건축물관리대장에 등재되어 있거나 또는 담보물권 설정당시에 소유자의 소유물건으로 판명된 물건으로서 건물의 증,개축된 부분 또는 미등기되어 있는 부속물등을 말한다.

 제시외 물건은 통상 경매목적물에 부합된 물건 또는 종물이므로 이들 물건은 경매목적물에 포함시켜 경매를 진행하고 있으며 매수신청가액에 포함하여 감정평가한 것으로 매수자가 매각대금을 완납함으로써 매수자의 소유 부동산이 된다.

 

5. 권리순위 바꾸는 대위변제

 

(1) 대위변제란?

 

대위변제란 채무자의 빚을 다른 사람이 대신 갚아주는 경우이다.  경매절차에서의 대위변제란 대위변제를 통한 등기의 말소 또는 순위상승을 의미한다.  경매물건은 보통 매각되면 최초 근저당 뒤에 있는 가압류 등의 권리관계는 효력이 없다.  그러나 최우선 순위의 채권액이 소액이고 후순위 임차인의 전세보증금이 많으면 대위변제의 가능성이 크다.  즉 최선순위 근저당이 소액일 경우 후순위 임차인이 전세보증금을 지키기 위해 소액의 선순위 근저당을 대신 갚아 선순위 임차인 권리를 확보, 전세금을 지킬 수 있게 된다.

 따라서 최우선 순위의 채권액이 소액이고 후순위 임차인의 전세보증금이 많으면 대위변제 가능성이 크다.

순위	일자	권리	금액	권리자	비고
1	99.9.12	근저당	600만원	주택은행
2	99.10.15	임차권	5000만원	갑	주민등록전입
3	00.11.20	근저당	1500만원	을
4	02.1.10	경매신청		병	병의 경매신청
5	02.5.20	낙찰		정	정 최고가매수인
6	02.6.5	매각허가결정
7	02.6.8	1순위 근저당말소			갑이 대위변제

 

(2) 대위변제를 할 수 있는 시기와 매수자의 법적 조치

 

대위변제를 할 수 있는 시기는 매각결정기일까지이며 말소된 등기부등본 제출까지 완료하여야한다.  선순위근저당이 대위변제로 소멸하고 후순위임차인이 최선순위가 되어 매수자가 그 부담을 떠안게 되었을 때 낙찰자는 대위변제의 시점에 따라 법적인 조치를 취해야한다.

 

대위변제 시점	낙찰자의 대처
매각허가결정전	매각에 대한 이의 제기 및 매각불허가 신청
매각허가결정후 매각허가결정 확정 전	즉시 항고
잔금납부일 이전	매각허가결정 취소 신청
잔금납부후 배당기일전	권리하자에 대한 담보책임의 법리에 따라 <배당절차정지신청>과 함께 <부당이득반환 청구의소>

 

 

 

대법원경매 컨설팅전문 (주)리치옥션

 

출처 : 대법원경매 컨설팅 (주)리치옥션 1566-7678

글쓴이 : (주)리치옥션 원글보기

메모 :