[스크랩] 경매강의.11

 

3. 미등기 부동산의 강제집행방법

 

 

채무자의 명의로 등기할 수 있음을 증명할 서류를 첨부하여 경매를 신청하면 등기관이 직권으로 소유권보존등기를 하고 경매개시결정등기를 하게 됩니다.

 

토지 : 여기서의 서류란 토지대장, 수용증명서,소유권확인판결등을 말하는데, 실무에서는 토지보다 건물의 미등기신청이 다수를 이룹니다.

 

건물 : 채무자의 명의로 등기할 수 있는 서류란 건축물대장, 시구읍면장의 서면(사실확인서),등을 말하며 실무에서는 건축물대장, 건축허가서나 신고서

              를 제출하고 있으며, 경우에 따라서는 건축도급계약서등을 추가로 요구하고 있습니다.

 

이러한 신청서류를 제출하여도 무조건 소유권보존등기를 하고 경매를 진행하는 것이 아님에 유의하셔야 합니다.

이런 점을 악용하여 채권자와 통모하여 경매를 신청함으로 불법건축물을 양산할 수 있기 때문입니다.

하여 모든 미등기건물에 적용하는 것이 아닌, 적법하게 건축허가나 신고를 마친 건물이 단지 사용승인을 받지 못한 경우에만 적용함으로 인해 그러한 근본취지를 어긋나지 않게 하였습니다.

즉, 무허가 건축물은 대상이 아니며, 사회통념상 이미 건물의 실체를 갖추고 있지 않은 완성된 건물이 아니라면 적용되지 않습니다.

결국 이러한 등기가 되지 않는 건물은 독자적으로 부동산경매의 목적물이 될 수 없다는 문제는 아직 해결되지 않고 있습니다(유체동산등의 방법으로도 진행할 수 없음)

이러한 서류들이 갖춰져서 직권으로 등기를 할 경우 이러한 건물은 사용승인을 받지 않았음으로 등기부등본에 사용승인을 받지 않았다는 것을 표시란에 기재하게 됩니다.

반면 낙찰자입장에서는 이런 사용승인받지 않은 건물의 소유권을 취득한 후 적법한 사용승인을 받고 1월내에 건축물대장등으로 당해 기재내용에 대해 말소를 신청할 수 있습니다.

 

 

4. 물권에 대한 강제집행방법

 

지역권 : 지역권은 요역지의 소유권에 부종하여 분리/처분 할 수 없으므로 단독적으로 경매의 대상이 될 수 없습니다.

 

지상권 : 필자는 실무에서 지상권이 집행의 대상이 된 것을 한번도 아직 본적이 없지만, 그 성질상 부동산집행방법에 의해 진행할 수 있다는 이론이 구성됩니다.

 

저당권 : 저당권은 부종성에 의해 피담보채권과 분리하여 별도로 강제집행할 수 없고, 채권집행방법에 의해 집행할 수 있습니다.

즉, 근저당권부 채권을 압류하여 추심명령 또는 전부명령을 받아 집행할 수 있습니다.

 

전세권 : 이미 말소기준등기 부분에서 배우셨지만, 전세권이라는 물권의 성질이 참 요상(?)하여 집행의 방법도 복잡합니다.

존속기간이 만료되었느냐에 따라 구별하여 존속기간이 만료되지 않았다면, 부동산이나 채권집행방법이 아닌, 전세권자체를 ‘그 밖의 재산권 대한 집행방법’에 따라 특별환가하는 방법으로 진행합니다.

 

반면 존속기간이 만료된 전세권이라면 위 저당권처럼 전세금반환채권에 대하여 압류 후 추심명령 또는 전부명령을 받아 집행하시면 됩니다.

전세권을 담보로 저당권이 설정된 경우를 실무에서도 자주 볼 수 있습니다.

전세권자가 보통 전세금을 담보로 은행등에서 대출받는 경우를 말합니다.

이럴 경우 전세권이 존속기간이 만료되지 않았다면 저당권자 입장에서는 부동산집행방법에 의해 전세권을 실행할 수 있고(이럴 경우 부동산경매절차에서 건물이 아닌, 전세권이 경매대상이 되어 낙찰자는 전세권을 취득하게 됩니다), 존속기간이 만료되었다면 위와같이 전세금반환채권에 대하여 채권집행방법을 따르던지, 그 전세권자가 전세금반환을 위하여 신청한 부동산경매절차에서 우선배당받을 수도 있습니다.

 

담보가등기같은 경우 부동산경매방법으로는 진행할 수 없고, 그밖의 재산권에 대한 집행방법으로 진행 할 수는 있습니다. -이상-

 

출처 : 민사집행의 실무

글쓴이 : 디케 -정의의여신 원글보기

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