[스크랩] 경매강의.9

 

민사집행법을 들어가며...

 

간단히 [말소기준등기]를 숙지하고 복잡한 권리관계가 없는 물건이라면 누구나 부동산 경매 입찰에 참가하여 법원에서 ‘하라는대로’ 하면 부동산경매를 할 수 있습니다.

다만, 재테크로서의 경매인지 확신할 수는 없지만요.

‘누구나’ 할 수 있는 물건의 입찰은 그만큼 경쟁이 되어, 재테크로서 쉽지 않은 수단이 되곤 합니다.

하여 시세보다 더 높게 낙찰 받은 사람들이 속출하고, 쉽게 접근하였다가 상대편의 농락에 헤매이는 경우가 많습니다.

 

아래는 김길태회장님께서 2009.9.10.작성하신 글(가제: 경매의 길)을 옮겨왔습니다.

 

“경매란 복마전 같아서 경륜이 많다고 하여 성공할 수 있는 것도 아니고 경험이 없는 초보라 해서 성공하지 못한다는 법이 없습니다. 다만, 전문가던 초보자던 어떤 특정 물건을 생각했을 때 그 경매대상 부동산에 대한 집착력과 관심을 집중적으로 갖는냐에 달려있습니다.

어떤 분은 한번 찍은 물건에 대해 집요하게 조사하고 분석하여 낙찰 받은 뒤 매도까지 상세하게 계획을 세웁니다. 그러나 어떤 분은 대충 물건만 보면서 스쳐지나쳐도 유찰회수가 많다 싶으면 ‘이거다’ 하며 달려드는 경우가 있습니다. 옛말에 싼게 비지떡이란 말이 있듯이 유찰이 많이 된 물건은 그만큼 하자가 많은 것이라 할 수 있습니다. 이런 경우는 정말 그분야의 전문가가 아니면 어려움을 당하게 됩니다.

이제 경매가 무엇인지 알려드리겠습니다.

과거 1990년대 후반부터 경매의 꽃은 "권리분석"이라 하면서 권리분석에 열풍이 불었습니다.

이때는 아마 경매 초기단계였다고 하면 됩니다.

그리고 2000년대 초반에 들어와서 경매의 꽃은 "명도"라는 붐이 일면서 명도방법이 어떤지 하는 등등으로 난리가 났습니다.

현재에 들어와서는 유치권 열풍이 불고 있습니다. 그러나 이런 모든 일련의 진행과정은 아무런 의미가 없습니다. 진정한 경매의 길은 미래를 바라보는 혜안이 있어야 합니다.

그럼 작금에 들어와 미래에서 바라보는 경매의 꽃은 무엇일까요 그것은 "협상력"입니다.

이제는 인터넷이 너무 발달해 모든 정보과 관련된 자료는 얼마든지 집안에서도 찾아볼 수 있습니다.

명도니, 권리분석이니 위장유치권이니 하는 것은 모두 부질없습니다. 문제는 낙찰받은 뒤 이해관계인들과 어떤 조건으로 어떻게 유리한 협상을 이끌어내어 목표하는 점에 도달하느냐가 관건이 됩니다.

내가 인터넷을 통하던 경매관련 전문 교육기관에서 자료를 얻어도 그 자료와 정보를 활용하지 못하면 아무런 소용이 없는 시대입니다.

이런 모든 정보를 짐합하여 협상력을 높이는게 이제부터 경매시장에서는 경매의 꽃이라 부르게 됩니다.

시대가 발전하고 정보력이 높아지는 시대에 살면서 구태의연한 과거 생각과 응용은 실패를 하게 됩니다.

그럼 결론입니다.

실전이 풍부하고 정보력이 우수한 경매교육기관을 찾아 먼저 인적 교류를 하십시요

지방에 있다면 매일 매일 경매가 이루어지는 법원을 수시로 찾아다니며 감각을 익히시고 경매 분위기를 몸에 습득하십시요

경매 법정에 자주들락거리다 보면 기회가 오고 인연을 만들게 됩니다. 그게 최선을 방법입니다.

좀더 빠르게 다가가고 싶다면 주변에 있는 경매교육기관에 출입을 하세요

그게 최선입니다.”

 

경매세계에 이제 막 발을 내민 분이나, 현재 경력이 꽤 되었다고 자신하는 분들도 머릿속에 새겨야 할 말씀입니다.

너도 나도 경매전문가라 자칭하는 시대이지만, 이러한 혜안을 가지고 방향을 제시해줄 수 있는 전문가는 극히 소수라고 생각됩니다.

 

결국은 “협상력”에서 경매가 종결되게 되는데, 이러한 협상력은 단지 말주변이 강하고, 영업력등이 있다고 하여 협상력에서 우위를 다질 수는 없습니다.

요지는 실력(법률적사고 및 현장감각)입니다.

아무리 말을 잘한다하여도 상대편과 협상의 테이블에서는 누가 서로의 장/단점을 알고 그것을 잘 이용하느냐에 달려있습니다.

이미 상대편도 경매에 대해서는 일정수준에 올라있습니다(주위사람 또는 법률전문가의 자문 및 인터넷자료등)

그런 사람들을 상대로 협상의 우위를 점하려면 그 사람보다 더욱 지식을 습득해야 합니다.

그러한 지식을 기초로 당근과 채칙을 적절히 사용해야 위 목적달성을 이룰수 있을 것입니다.

경매지식은 ‘민사집행법’에 대부분 나와있습니다(대법판례가 많이보충하고 있습니다).

경매를 3년했다, 5년했다.....결국 민사집행법의 조문이라도 한번읽어본 사람과 그렇지 않은 사람의 차이는 하늘과 땅의 차이입니다.

협상력을 키우기 위해서는 지식과 현장경험을 토대로 계속적인 자기개발이 요구됩니다.

 

현재 진행하고 있는 경매물건들을 보면, 크게 두가지(돈과 실력)로 나뉩니다.

하나는 돈의 힘으로 경쟁구도가 나누어집니다.

가령 10억이하의 물건들과 그 이상의 물건들의 낙찰율의 차이를 보시기 바랍니다.

결국은 돈이라는 것입니다.

대부분의 사람들이 지불할 수 있는 몇억의 돈과 극히는 아니지만, 일반인이 쉽게 지불할 수 없는 큰 금액의 물건....결국 일반경쟁에서도 돈의 힘에 의해 일반인들은 감정가 5억이하의 물건에서 한물건당 수십명까지 경쟁하는 현실입니다.

물론 남이 알지 못하는 정보를 가지고 입찰하는 경우외에는 이러한데서 무슨 수익이 발생하겠습니까.

우리는 대부분 이런 사람들입니다.

수십억원 가치의 물건에 혼자 유유희 낙찰받지 못하는 현실이라면, 현재 주어진 환경에서 최고의 방법을 찾아야 할 것입니다.

두 번째는 실력의 힘으로 나누어집니다.

5억원이하의 물건이지만 남들이 꺼려하여 수회 유찰된 물건들이 보인다는 것입니다.

예전 가난한 사람들이 사법고시에 목을 메었던 이유가 무엇입니까? ‘신분의 상승’을 가져왔기 때문입니다.

이러한 두 번째 물건을 위해 공부하여 남들과 경쟁에서 앞서가는 것이 결국 이러한 신분상승과 같은 결과가 아닌가요?(물론 사법고시처럼 공부해야 하는 것은 아닙니다^^)

 

이하 초급강의에서는 민사집행법을 공부하시게 됩니다.

경매를 한번의 재테크로 보신다면 전체적인 경매의 흐름밖에 습득하지 못하실 테지만, 경매분야의 전문가의 꿈을 가지신분이나 전업을 고려하신 분들에게는 각 단계마다 경매컨설턴트가 적재적소에서 대응해야 하는 법을 공부하실 수 있을 것입니다.  -이상-

출처 : 민사집행의 실무

글쓴이 : 디케 -정의의여신 원글보기

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