[스크랩] 경매강의.4

경매의 흐름은 이렇게...

 

앞에서 전술하였듯이, 민사집행법에서는 금전을 빌려주고, 받지 못하는 경우 채권자의 입장에서 그 회수절차에 대한 법입니다.
채무자의 부동산(토지,건물등)이나 유체동산(가전제품등), 채권(현금,수표,어음등)등 재산적가치가 있는 물건은 대부분 가능합니다(집행금지물건이 특별법으로 별도로 몇가지 있습니다).

 

우리나라는 자력구제를 금지하고 있습니다.
즉, 채무자가 채무를 변제하지 않는다고 하여 채권자가 강제로 그의 재산을 빼앗아 올 수 있는 행위를 인정하지 않습니다.
인정한다면 힘있는 자들의 무법천지가 될 것은 불을 보듯 뻔하니까요.
그래서 적법한 권리가 있는 사람은 조금 번거롭겠지만, 법원의 도움을 받아 채권을 회수하게 되어있고, 그 절차가 민사집행법입니다.

우리는 그 중 부동산에 대한 경매를 위주로 보면서 틈틈이 유체동산이나 채권을 넣어 숙지하는 방법으로 진행하도록 하겠습니다.
채권회수와 재테크의 방법을 동시에 갖추고 있는 것이 부동산경매이고, 나머지 동산이나 채권집행은 재테크보다는 채권회수에 그 목적이 있으니까요.

 

부동산경매는 (사법상)매매에 해당됩니다.
쉽게 보자면 매매에서 법원이 공인중개사 역할을 담당하는 것이지요.
강제집행은 크게 압류-현금화-배당절차로 이루어져 있습니다.
즉, 채권자의 신청에 의해 법원이 압류를 하고, 현금화(입찰에 참가하는 행위)한 후, 채권자들을 모두 불러 배당을 해주게 됩니다.
경매를 처음접하시는 분들게 자주 받는 질문이 “만약 배당해줄 금액이 1천만원인데,채권자의 채권액이 2천만원이라면, 남은 1천만원은 채무가 없어지는건가?”
위와 같이 경매로 다른사람에게 팔았는데도, 채권자가 전액 변제받지 못하는 경우가 사실 경매사건의 대부분입니다.
채권자가 배당받지 못하는 금액은 계속 채무가 되어 채무자를 따라 다닙니다.
단지, 그 부동산에서만 배당을 받지 못할 뿐인 것이지요.
보통 경매시장에 나오는 물건은 40%가 도중에 취하, 취소됩니다.
채권자와 합의를 보아 변제를 연기하던지, 금액이 적어 급하게 변제하는 경우입니다.
약 60%만 진행되는데, 이러한 물건들은 도저히 넘치는 채무를 변제하지 못하여 채무자가 ‘만세’를 부르는 경우입니다.

지금은 예전보다 경매가 대중화되어 많이 나아졌지만, 아직도 나이 많으신 분들은 경매나온 집은 부정탄다고 꺼려하시는 경우가 있는데, 그건 편견입니다.
경매가 낮선분들은 경매당한 집이라는 꺼림직한 기분이야 있겠지만, 그렇다고 물건가치까지 낮춰보면 안됩니다.
어쩔 수 없이 변제를 못해서, 사업이 망해서...변제하지 못하는 경우가 대부분이지, 경매나온 부동산이 어떤 하자가 있는 것은 아니니까요.

 

간단히 경매진행스토리를 그려볼까요?
채무자을이 채무를 변제를 하지 않자, 채권자 갑이 법원에 채무자자 을의 부동산을 경매신청합니다.
이후, 법원은 채무자 을의 부동산등기부등본에 압류등기(경매개시기입등기)를 하여, 이 부동산이 현재 경매진행중이라는 것을 공시하게 됩니다.
이러한 등기를 하지 않으면 채무자 을이 다른 사람들에게 얼른 부동산을 매도하여 채권자가 채권회수를 하지 못하는 경우가 생길 수 있기 때문이지요.
경매가 진행중이라는 것이 등기부에 나와있는데, 그 부동산을 매수하려는 분은 없을테니까요.
법원의 압류명령 후, 채권자는 그냥 기다리면 됩니다.
나머지 절차는 법원에서 진행하니까요.(내부적으로 부동산을 감정평가도 하고 여러 가지 조사를 하게 됩니다)

여기까지가 압류절차입니다.

약 5개월정도 지나면 이제 공개적으로 입찰을 진행하게 됩니다.
5개월이라는 시간은 법원마다 각기 다른데, 평균 첫입찰까지 대기하는 시간입니다.
그 법원에 경매사건이 별로 없다면 단축되겠지만, 꼭 지켜야 할 기일이 있기 때문에 대부분 그 시간은 비슷합니다. 
법원이 조사했더니 을의 부동산의 가치가 1억원이라고 평가가 되었다고 가정하겠습니다.
채권자 갑이 경매를 신청한 채권금액은 5천만원이었고, 이후 을의 다른 채권자들이 경매소식을 듣고, 병과 정이 배당요구를 하였습니다.
배당요구는 ‘나도 채권자이니 낙찰되는 금액에서 배당을 해달라’는 것입니다.

법원에서는 2주후에 을의 부동산이 경매진행한다는 것을 일간신문에 공고를 하여 다른 입찰에 참가할 사람들이 볼 수 있게 알려줍니다.

입찰당일, 법원에서는 감정평가사가 정한 1억원을 ‘최저매각가격’으로 정하여 진행하게 됩니다(무조건 그대로 하는 것은 아니나 대부분 그러합니다).
최저매각가격이란 법원에서 정한 이 금액 이상으로 입찰에 참여할 수 있고, 이 금액 이하로는 입찰할 수 없다는 게임의 진행방식입니다.
현재 시세는 8천만원정도 형성되어 있는 부동산이었기에, 아무도 입찰에 참가하지 않았다고 가정할 때, 이럴 경우, 법원은 다음 입찰기일을 정하여 다시 입찰을 하게 되는데, 이 기간이 약 한달 후라고 생각하시면 됩니다.
한달이 지나서 다시 경매법원에 모습을 드러낸 을의 부동산...그런데, 이번에는 최저매각가격이 8천만원이 되어 있습니다.
보통 한번 유찰(입찰자가 없는 경우)되면 다음 입찰에는 최저매각가격의 20%가 저감된 금액으로 재입찰을 실시합니다.
2회 입찰기일 날, 시세와 최저매각가격이 8천만원으로 동일하다보니, 입찰에 참가하는 사람이 또 없을 것입니다.
시세와 같은 금액으로 사려면, 재테크로서 아무런 매력이 없을테니까요.
한번 더 유찰이 되겠죠?
이때 20%가 또 저감되게 되는데, 1억의 40%가 아닌, 8천만원의 20%가 됩니다.(8천만원이 최저매각가격이었으니까요)
하여  6천4백만원으로 약 한달 후 다시 3회 입찰기일에 진행하게 됩니다.
이때는 조금 경쟁이 되겠지요?
대부분 입찰자들이 6천 4백만원 이상으로 쓰면서 시세인 8천만원 이하로 입찰에 참가하려 할 것입니다.
여기서 이 부동산에 법적으로 어떠한 문제가 있다면 아마, 아무도 입찰하지 않는 경우도 생길 수 있습니다(이런 매력이 경매공부를 열심히 하는 이유입니다).
만약 어떠한 문제가 있어서 6천 4백만원으로 낙찰을 받아도 손해다고 생각이 들어, 아무도 입찰하지 않는다고 가정해봅시다.
그 문제점을 해결할 수 있는 사람, 경매전문가가 그 다음 또 유찰되었을 시, 낙찰자가 될 것입니다.(물론 그러한 하자가 있는줄도 모르고 시세보다 싸다고 덜컥 낙찰받는 분이 계시는데, 이러한 분이 나중에 경매로 손해봤다고 하는 분들 중 일부입니다.)

 

입찰은 우리나라에서는 세가지 방법으로 진행합니다.
현재 대부분의 법원에서 진행하고 있는 방식이 ‘기일입찰’입니다.
기일입찰은 입찰 당일날 법원에 모여서 입찰표를 작성하여 투표함같은 투명한 상자에 넣은 후, 모두가 보는 자리에서 개찰하여 최고가를 기재한 사람을 낙찰자로 선정하는 방식이고, 다른 입찰방법은 ‘기간입찰’과 ‘호가경매’가 있습니다.
기간입찰은 입찰을 그 정해진 날이 아닌, 일정한 기간동안에 입찰표를 우편으로 접수할 수 있게 하여 당일날 개찰하여 선정하는 방식입니다.
호가경매는 입찰표로 하지 않고, 영화에서 자주 보이는 손을 들어서 금액을 올리는 입찰방식을 말합니다.
현재 진행하는 부동산경매는 약 90%이상이 기일입찰로 하고 있으며, 나머지 10%정도가 기간입찰방식을 하고 있습니다.
호가경매는 2002년전에 진행했던 방식인데, 입찰표가 아닌 손을 들고 하다보니 주위의 일명 깡패 같은 사람들이 계속 무섭게 노려보니까 일반인들이 마음껏 입찰할 수가 없는 폐단이 있었습니다.
결국 우리들 인식에 경매는 ‘깡패들이나 하는것이지’라는 선입견이 뿌리깊게 박히게 되었지요(미술품경매같은 경우는 아직 호가경매로 진행하고 있지요).
그런 폐단을 없애기 위해 2002년 민사집행법을 새로이 제정하면서, 대부분 기일입찰, 즉 투표방식과 동일하게, 비밀리에 입찰표에 자기가 쓰고 싶은 금액을 적어서 제출(입찰표와 보증금-최저매각가격의 10%를 함께 밀봉하여 제출)하는 것입니다.(원칙은 10%인데, 때에 따라서는 20%를 요구하는 법원도 있습니다.)
이러다보니, 위압감을 느낄 수도 없고, 예전같이 깡패 같은 사람들이 경매법정에서 위화감을 조성한다면 법원 직원들이 밖으로 데리고 나갈 수 있도록 입법하였고 결국 현재 법원입찰장에는 남녀노소 누구나 자연스럽고 공정하게 경매라는 재테크를 하고 있습니다.
벌써 몇 년전의 일이 되었지만, 제가 처음 경매하겠다고 전라도에서 서울로 유학왔을 때, 저의 모친과 일가친척들은 ‘네가 깡패야? 그런것을 왜하냐? 정직하게 살아라’ 정말 도시락싸서 저를 말리려고 부단히 노력하였던적 있습니다.
결국 주위분들의 선입견을 돌려놓는데, 일년 정도가 소요되었던 웃지 못할 기억이 나네요.

 

입찰당일 최고 금액을 써서 낙찰된 사람을 ‘최고가 매수신고인’이라고 합니다.
위 사례에서 6천 4백만원이 최저매각가격으로 그 이상의 금액을 적은 사람 중 7천만원을 기재한 A라는 사람이 최고가매수신고인으로 선정되었을 시, A라는 사람이 이 물건의 소유권을 취득하지 못할 무슨 문제있는 건 아닌지, 법원은 1주일간 심사하여 허가를 해주게 됩니다.(대부분 허가 받게 됩니다)
이렇게 허가를 받게되면 이제는 ‘매수인’이라는 자격을 얻게 되는데, 매수인이 되면, 법원은 잔금지급일을 정하게 되고, 잔금을 납부하라고 통지합니다.
이미 10%는 처음 입찰 참가할 때, 법원에 지급했으니까 나머지 금액에 대하여 약 한달 정도 안에 법원에 지급하면 비로소 소유권자가 되는 것입니다.
여기까지가 강제집행의 두 번째 단계인 현금화절차입니다.

 

법원은 잔금까지 모두 받고나면, 그 금액을 채권자들에게 나눠주게 됩니다.
이를 서두에서 언급한 마지막 절차인 배당절차라고 하는데, 채권자들은 법이 정한 순서에 의하여 자신의 채권에 배당받게 되고 하나의 경매절차는 이렇게 끝나게 됩니다.
자주받는 질문중에 “소유권취득할 때, 세금은 일반매매와 다르냐”는 질문입니다.
부동산경매는 매매와 같다고 말씀드렸듯이, 일반 공인중개사를 통한 매매와 취득세, 등록세등 모두 동일합니다.

 

“경매..그거 돈 없는 불쌍한 사람 집을 강제로 빼앗는것 아니냐?”
채무자 입장에서는 채권자들이 매일 집에 찾아오고, 집을 팔아 변제하고 싶어도 등기부등본상에 채권자들이 너무 많아서, 일반매매시장에서 매수자도 나타나지 않고(채무있는 집을 사려는 사람은 없으니까요)...채권자는 채권자대로 돈을 빌려주고 엎드려 받아야 하니...모두가 힘든 상황입니다.
이런 상황을 법원이 중재하여 일을 빨리 도와주는 것입니다.
채권자는 변제를 받고, 채무자도 훌훌 털어 새 시작을 할 수 있게 도와주는 절차가 법원 부동산경매의 필요성이지요.
우리들 동네를 둘러보면 건물을 짓다가 몇 년째 방치된, 완성하지 못하고 골조만 앙상하게 있는 건물들을 어렵지 않게 볼 수 있습니다.
이는 건축도중 부도등으로 인하여 채무자들은 이미 도망갔고, 채권들은 채권회수를 하지 못하고 손을 놓고 있는 상황이 대부분입니다.
이러한 사회적 흉물을 새로운 소유자에게 빨리 넘겨서 새로운 소유자가 예쁜 건물로 완성할 수 있도록 도와주는 것이 부동산 경매입니다.
이상 간단히 부동산입찰의 흐름을 살펴보았습니다.

 

다음시간부터 본격적인 수업을 시작할께요-이상-

출처 : 민사집행의 실무

글쓴이 : 디케 -정의의여신 원글보기

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