[스크랩] 경매강의.8

 

소멸주의와 인수주의의 구별

 

 

부동산경매는 '소멸주의'를 원칙으로 하고 있습니다.

원칙이 있다면 예외가 있는 법~그 예외로 몇가지 사항에 대해서는 인수주의를 취하고 있습니다.

즉, 매수인의 잔금납부를 하여 소유권을 취득하면, 법원에서 당사자의 신청에 의해 등기부를 깨끗이 청소해주는 것을 원칙으로 하고, 예외로 몇가지 권리들은 낙찰자가 인수하도록(채권자들의 평등을 위하여)하고 있습니다.

시중의 서적을 보면 무작정 말소기준등기 6개(저당권,근저당권,가등기담보, 압류,가압류,전부전세권)를 암기하듯이 주입시키고 있지만, 이렇게 배우면 경매가 재미없습니다.

‘왜?’........처음에는 어떤 문제를 접하실 때 항상 되물어야 합니다.

같은 시간 공부하더라도 이 질문 하나의 차이가 분명히 나타납니다.

‘왜? 말소기준등기가 그러한 권리 6가지여야만 하는가? 법문 어디에 이러한 6가지만 꼭 말소의 기준이 되어야 한다고 명시되어 있는가? 말소기준등기라는 말은 법문 어디에 나오는가?’ 계속적으로 되물어서 본인이 생각을 해야 합니다.

 

민사집행법이나, 법원실무제요 어디를 봐도 ‘말소기준등기’(또는 말소기준권리)라는 용어는 나오지 않습니다.

이 단어는 경매를 하는 우리들끼리의 약속처럼 말소되는 등기들의 기준을 잡아주기 위해 통용되고 있는 말입니다.

누가 만들어 냈는지는 몰라도 확실히 이해하기는 쉽습니다.^^

꼭 6가지만 되어야 하는가? ......그런 말도 없습니다.

책을 읽어보니, 그러한 권리들은 모두 말소가 되기에 그렇게 주입되고 있습니다.

제 글을 읽으시는 분 중에 경매를 오해 하신분도 있을 테고, 이제 막 발을 디디신 분도 있을 것입니다.

제가 하나 질문 드릴께요.,‘그렇다면 그 권리들 외에 다른 권리는 말소기준등기가 될 수 없는가?’

천천히 생각해보십시오.

아주 재밌는 게임입니다.

만약 다른 권리가 있다면 수년간 암기되어온 말소기준등기들은 뒤흔드는 소재이겠죠?^^

흔히 닭이 먼저냐? 계란이 먼저냐? 가장 원론적인 질문이지만, 아직도 과학자들을 비롯하여 아무도 밝히지 못하고 계속 고민하는 것처럼.... 때론 너무 기초라서 무심하게 넘어가는 일들이 많습니다.

 

본론으로 들어가서, 간단히 큰 틀로 구분하면, 담보물권은 소멸주의가 원칙이고, 용익물권은 인수주의가 원칙이라고 보시면 쉽게 이해가 되실 것입니다.

익히 숙지하셨지만, 담보물권은 담보를 잡고 돈을 빌려준 것이 목적이었기에, 법원은 경매절차안에서 그 돈을 회수(배당)할 수 있게 해주면 됩니다.

용익물권은 그 대상목적물을 사용, 수익하는 것이 목적이었으므로, 원칙적으로 그 목적을 이루도록 허락(인수)해주고, 예외적으로 자신보다 순위가 빠른 담보권이 있으면 소멸되도록 하였습니다.

왜 복잡하게 인수주의/소멸주의를 만들어 놓았을까요?

 

이유는 채권자의 채권회수를 용이하게 하기 위함입니다.

가령 갑이라는 은행에서 을이라는 채무자의 부동산에 선순위로 근저당권을 설정할 때에는 자신의 채권을 모두 만족할 수 있다는 기대감이 있는 상태(대출을 많이 나가지요)인데, 후순위로 병이라는 사람이 나타나서 지역권(지상권,전세권)을 설정해서, 낙찰자가 이러한 용익물권을 인수해야 한다면(말소되지 않고 낙찰자가 책임져야하는 경우), 낙찰가는 많이 떨어질 것이고, 그렇다면 선순위 근저당권자인 갑은 불측의 피해를 보게 됩니다.

 

그렇기 때문에 담보권자보다 후순위라면 을의 권리가 비록 용익물권이지만 소멸(등기를 말소)을 시키는 것입니다.

지상권자 입장에서는 이미 근저당권이 설정되어 있다는 것을 등기부를 확인하고 들어왔기 때문에(못봤다면 본인의 과실) 용익물권자도 말소된다고 해서 뜻하지 않는 손해를 입었다고 할 수 없겠지요.(경매가 진행하면 소멸될 수 있는 위험을 인지하고 있었으므로)

 

민사집행법에서 나열하고 있는 권리들을 하나씩 살펴보겠습니다.

이러한 여러개의 말소기준등기들 중 가장 선순위로 등기되어 있는 등기를 하나 찾아내면 됩니다.

 

1. 저당권(근저당권)은 무조건 매각에 의하여 소멸됩니다.

물론 이보다 순위가 뒤처지는 권리들(용익물권을 비롯해서)도 모두 소멸됩니다.

소멸되지 않는 후순위 등기의 예외가 있지만, 몇 가지 안되니 나중에 소개하고, 원칙은 모두 소멸된다고 기억하시는 것이 이해하기 편하실 것입니다.

참고로, 저당권등기는 제가 실제로 한번도 본적이 없습니다.

대부분 근저당을 설정하기 때문에 저당권등기를 보신 분은 제게도 구경시켜 주세요~

2. 압류(가압류)등기는 무조건 소멸됩니다.

압류는 보통 국세체납처분등이 원인이지요.또한 채권자가 경매를 신청하면 등기부등본상에 이 물건은 경매가 진행됩니다라는 뜻의 경매개시결정등기를 하게 되는데 이러한 등기도 법원의 압류에 해당하므로 말소기준의 등기가 됩니다.

3. 건물의 전부를 목적으로 하는 전세권도 말소의 기준등기가 되어 말소의 기준이 됩니다.

일부분, 가령 3층 건물중 2층만 전세권이 설정되었다든지, 이러한 일부분에 설정된 전세권은 그 부분밖에 효력이 미치지 못하기 때문에 말소의 기준이 되지 못합니다.

4. 가등기는 담보의 목적으로 설정된 것만 말소의 기준이 되어 소멸합니다.

가등기는 담보의 목적으로 설정된 것과, 소유권의 이전을 목적으로 설정되는 두가지 종류로 나눌 수 있는데, 소유권의 이전을 목적으로 가등기가 등기되었다면 말소기준이 되지 못한채 낙찰자가 인수하는 것이 원칙이나, 그러한 소유권이전가등기보다 선순위로 말소기준이 되는 등기가 있다면 모두 소멸하게 됩니다.

 

이러한 말소의 기준이 되는 등기는 모두 자신이 배당받을 채권자로서 그 이하 권리들을 모두 말소하게 됩니다.

이해를 돕기위해 사례를 들어 풀어보면,

가령 경매가 진행중인 A라는 부동산이 있다하면, 그 등기부를 확인해보니, 갑구와 을구에..

1.근저당권

2.가압류

3.압류

4.경매개시결정

이렇게 있다고 가정하겠습니다.

물론 근저당권은 을구에, 가압류등은 갑구에 기입이 되어 있지만, 접수번호를 기준으로 각기 먼저 설정된 순위로 나누어 일렬로 세웠습니다.

보시면 모두 위에서 나열한 말소기준등기들입니다.

모두 말소되는 권리들이지요.

1번인 근저당권이 말소되면서 2번,3번,4번 모두 1번말소의 여파로 같이 말소됩니다.

2번 가압류 입장에서 보았을 때, 자신도 말소되는 권리고, 그러함으로 3번,4번 등기가 말소될 운명이지만, 본인보다 먼저 말소되는 권리, 즉 우선순위인 근저당권이 맨 위에서 말소되므로 굳이 후순위들의 말소기준을 따질 필요없이 가장 빠른 말소기준을 찾으셔서 이하 말소된다고 보시면 됩니다.

쉽죠?

다시 사례를 바꾸어

1.지상권

2.가압류

3.근저당

4.경매개시결정

2번,3번,4번 모두 말소기준이 되는 등기이기 때문에 그 중 가장 빠른 가압류를 말소기준등기로 보아 후순위자들을 모두 소멸시키면 되는데, 1번지상권이 있네요. 용익물권이죠? 용익물권은 서두에서 말씀드린 것처럼 자신보다 위에 말소기준등기가 없다면 그 등기는 말소되지 않고 소유자가 바뀌어도 계속 사용/수익할 수 있습니다.

하여 두 번째 사례 같은 경우는 지상권위에 말소되는 등기가 없으므로 지상권은 낙찰자가 인수하게 됩니다.

용익물권인 지상권을 이미 배우셨지만, 내 토지위에 다른 사람이 건물을 짓고 살고 있어도 지상권이라는 물권의 강력한 힘이 그 건물소유자(보통 지상권자이겠지요)에게 있기 때문에 내가 철거하라 라고 말할 수가 없습니다. 결국 지상권의 기간이 끝나야 토지의 소유자는 비로소 소유권행사를 할 수 있게 됩니다.

아무리 소유자가 되었더라도 수년간 땅을 마음대로 사용하지 못하니, 이러한 인수되는 물건을 낙찰 받는다면 답답하겠지요?

 

이상이 가장 기초적인 권리분석단계입니다.

물론 말소의 기준이 되는 등기는 필히 암기하셔야 하는 부분이고, 자칫 대충분석하여 용익물권을 인수하게 되면 큰 손해를 보게 되기 때문에 꼭 숙지하셔야 하고, 이 부분이 이해가 되실때까지 몇 번이고 되짚길 바랍니다~  -이상-

출처 : 민사집행의 실무

글쓴이 : 디케 -정의의여신 원글보기

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