[스크랩] 경매강의.7

 

용익물권(用益物權)

 

 

한글을 읽으면 용익이란 말이 무슨 뜻인지 모르나, 한자를 보면 ‘사용하고 수익하는 물권’이라고 해석됩니다.
다시말해, 용익물권이라는 것은 담보물권과는 다르게 처분권한은 없고, 그 물건을 전면적으로 사용/수익할 수 있는 권리를 말합니다.
이에는 전세권,지상권,지역권 세가지가 규정되어 있습니다.
이 전세권이라는 물권은 용익물권과 담보물권의 성질을 겸하고 있는데, 조문의 배열은 용익물권에 속해있기에 이곳에서 함께 설명하겠습니다.

 

간단히 개념정리 들어갑니다.
소유권을 제외한 물권을 용익물권과 담보물권으로 나누게 되는데, 이러한 담보물권과 용익물권을 통칭하여 ‘제한물권’이라고 합니다.

 

이해를 돕자면, 완전한 권리가 아닌 뭔가가 제한된 권리라는 뜻이지요.
소유권은 ‘사용/수익/처분’ 권능이 있다고 하였고, 용익물권은 이 권리에서 ‘처분’권능이 없는 (제한된)물권이라고 볼 수 있습니다.
담보물권은 ‘사용/수익’권능이 없는 (제한된)물권으로서, 이 둘은 소유권에 비해 어딘가 불완전한, 제한된 권리들이라는 것을 알 수 있습니다.

 

지상권(地上權)

민법 제279조 (지상권의 내용)
지상권자는 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리가 있다.

지상권은 타인의 토지를 사용할 수 있는 권리입니다.
가령 내가 땅은 없지만, 건물을 짓고 싶을 때, 토지소유자에게 일정한 땅의 사용료를 주고 그 위에 건물을 짓거나, 수목을 심을 수 있는 ..그러한 사용하여 수익을 얻을 수 있는 권리이지요.

 

지역권(地役權)
민법 제291조 (지역권의 내용)
지역권자는 일정한 목적을 위하여 타인의 토지를 자기토지의 편익에 이용하는 권리가 있다.

지역권은 내 토지를 위해서 타인의 토지를 이용할 수 있는 권리입니다.
얼핏 지상권과 구별이 안 될 수도 있지만, 가령 내 땅에 출입하기 위한 길이 없어서, 출입할 때마다 옆에 있는 타인의 토지를 통과하여야 할 때, 설정하는 권리, 즉 지상권은 내가 직접 이용한다고 한다면, 지역권은 내 땅을 보다 효율적으로 이용하기 위해 남의 땅을 이용하는 권리입니다.
(지상권과 지역권은 나중에 경매사례들을 보고 천천히 이해하셔도 되기에, 눈으로만 읽어두셔도 됩니다.)   

마지막 용익물권인 전세권은 조금 중요합니다.

 

전세권(傳貰權)
민법 제303조 (전세권의 내용)
①전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다.
②농경지는 전세권의 목적으로 하지 못한다.

법률이나, 경매상담을 하다보면, 대부분 ‘전세 얼마에 살고 있는데~’ 이렇게 얘기를 합니다.
전세? 민법에서 말하는 전세권인가? 아니면 임대차인가?
항상 되물어야 하는 질문입니다.

우리가 흔히 말하는 전세는 민법이 말하는 전세권이 아닙니다.
채권각론에서 말해주는 임대차가 관습적으로 전세라고 불리우고 있습니다.

물권인 전세권과 채권인 임대차는 엄연히 그 성격, 효력등에서 상당한 차이가 있습니다.

민법 제618조 (임대차의 의의)
임대차는 당사자일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.

민법 제303조와 618조의 조문을 서로 비교해보시면 비슷하기는 한 것 같은데, 임대차는 전세권에 비해 글자들이 많이 빠져있는 것을 볼 수 있습니다.
임대차는 ‘그 부동산 전부’‘후순위권리자 기타 채권자보다 우선변제’...라는 권리를 주지 않았다는 것입니다.

 

가령 임대차계약을 맺기 위해, 공인중개사 입회하고, 임대인,임차인 이렇게 세명이서 보증금 5천만원에 2년 거주 임대차계약을 맺었다고 가정하겠습니다. 우리가 흔히 하는 계약이죠?
이는 원칙적으로 채권계약인 ‘임대차’라고 합니다.
이러한 임대차를 당해 목적물의 등기부에 ‘전세권’이라고 등기를 하면 비로소 민법의 용익물권이 인정하는 전세권이 되는 것입니다.
주위에서 흔히 전세금 5천만원이다라고 말하는 경우 대부분(등기를 하지 않고, 전입신고와 확정일자를 받는 대부분의 계약)은 전세권이 아닌, 임대차일 뿐입니다.
전세금이 아니고, 임대차보증금이 맞는 말이죠.
이것이 왜 중요할까요?
앞으로 경매를 공부하시다보면, 물권과 채권의 차이에 울고 웃는 경우를 많이 보시게 될 것입니다.
물권의 그 힘은 엄청나거든요.
여기서 힘이라는 것은 다른 사람들에게 대항할 수 있는 힘을 말합니다.
내가 가진 것이 물권이라면 다른 사람이 함부로 내 권리를 침해할 수 없는 반면, 채권이라면 내 권리가 쉽게 침해될 수 있습니다.

위 전세금 5천만원도 그러합니다.
우선변제 받을 수 있는 전세금 5천만원과, 우선변제 받을 수 없는 임대차보증금 5천만원은 그 구별의 차이가 큽니다.
내 돈 5천만원을 잘 지킬 수 있는지, 아니면 쉽게 다른 사람에게 빼앗길 수도 있는지...그러한 것을 배우시는 것입니다.

처음 언급했던 것처럼, 우리가 경매를 공부하는 것은 돈을 벌기에 앞서, 최소한 우리 재산을 지키는 방법을 먼저 배우시는 것입니다.

이러한 용익물권을 배우는 이유는 낙찰자가 차후 인수해야 하는 위험이 담보물권보다 많기 때문입니다.
다시 말해, 권리분석을 잘못하여, 용익물권이 소멸되지 않는 물건을 낙찰 받는다면, 낙찰자는 큰 손해를 볼 위험이 있습니다.
담보물권도 대부분 소멸되지만, 예외적으로 특별매각조건을 붙인다면 소멸되지 않기 때문에 무조건 담보물권은 소멸된다고 숙지하신 분들은 예외를 조심해야 합니다.
그렇기 때문에 재미없는 담보물권/용익물권들을 배우고 있는 것입니다.-이상-

출처 : 민사집행의 실무

글쓴이 : 디케 -정의의여신 원글보기

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