[스크랩] 경매강의.3

경매의 장점과 단점...

 

본격적인 수업에 앞서, 재테크의 한 방법으로서 경매의 장단점이 무엇인지 정확한 이해가 따른 다면 이 시간의 동기유발이 될 것이라 생각됩니다.

 

대개 재테크방법으로 은행예금(펀드등), 주식, 부동산이 흔히 비교의 대상이 됩니다.
수익성면에서는 부동산 > 주식 > 은행
환금성면에서는 은행 > 주식 > 부동산
즉, 부동산이 수익은 큰데, 워낙 덩치가 커서 현금으로 빨리 바꾸기가 어렵다는 단점이 있습니다.
어차피 은행과 부동산은 비교가 안되니, 주식과 비교해 보시면서 부동산, 특히 부동산경매가 얼마나 매력이 있는지 생각해보시기 바랍니다.

 

가장 큰 장점은 안정성입니다.
언젠가 어느 카페에서 올라있는 재밌는 이야기를 봤는데, 이렇더군요
★ 하늘의 별을 따기보다 더 힘든것은?

1.앙드레김 선생님에게 검은 옷입히기, 2.장가간 아들 내편만들기, 3. 펀드에 맡긴돈 원금되찾기....
한참 웃었습니다.(웃어야 하지,울어야 할지..)

 

주식은 그 회사가 부도나거나 위험에 처하면 이내 휴지조각으로 변해버릴 수 있습니다.
뭐 3대가 편안한 삼성계열의 주식이라면 모를까, 상장되어 있는 대부분의 회사가 모두 이런위험을 무시할 수는 없겠지요.
반면 부동산은 전쟁이나 영화‘투모로우’처럼 쓰나미만 일어나지 않으면 됩니다.
어차피 시장경제로 알아서 움직이는 것, 누군가의 힘.(주식에서는 소위 작전세력이라는 것이 있지요)에 좌지우지 될 수 없기에 작은 땅덩어리인 우리나라에서는 평당 일만원 하던 땅이 갑자기 5천원으로 내려가는 일은 거의 일어날 수 없습니다.
정권이 바뀌어 부동산시장을 억눌러도 그 효과는 이미 지나온 정권에서 보아왔습니다.

부동산 중 일부시장인 경매를 볼까요?
경매는 그 지역의 법원이 진행합니다. 즉 법원이 이 게임의 심판이지요.
필요한 자료는 대부분 법원이 이미 조사하여 모든 입찰자가 볼 수 있게 해줍니다.
이 부분에서 법원의 자료를 믿고 입찰에 참여하여 손해를 보았다면 법원에 그 책임을 물어 원금을 회복할 수 있는 방법이 있습니다.
반면, 주식은 그 회사의 자료를 뒤져서 조사를 했건만 그 자료가 가짜라면, 그래서 손해를 보았다고 회사를 찾아가면 순순히 돌려 주나요?
절대 그렇지 않죠?
정확한 권리분석만 한다면 부동산경매는 적어도 원금은 손해보지 않습니다.

그럼 주위에서 경매해서 손해봤다고 하는 사람들 보셨나요?
저는 많이 봤습니다^^:  경매가 대중화되면서 그런 분들 심심치 않게 볼 수 있습니다.
한분, 한분..그분이 손해본 이유를 잘 들어보세요
공통된 이유인즉, 크게 세가지입니다.
하나는, 시세파악을 잘못하여 필요이상으로 높게 낙찰받은 경우입니다.
요즘같이 부동산거래가 없는 경우, 그 지역 공인중개사분들도 정확한 시세를 알 수가 없습니다.
그러니 여기 공인중개사는 1억정도라고 하고, 저기에서는 1억2천만원이라고 하고, 건너편으로가니 8천만원정도라고 합니다.
이러다보니 몇 번 입찰에 떨어져서 오기도 발생하여 무조건 낙찰받고 싶은 욕심에 시세와 비슷하게, 또는 시세보다 높게 낙찰을 받으시는 분들이 이런 경우 손해를 입게 됩니다.
둘째, 시장에 난무한 컨설팅회사의 무분별한 입찰때문입니다.
매수자의 입장에서 성심성의껏 일을 하는 컨설팅업체도 많지만, 더 많은 다수 컨설팅업체는 의뢰자의 수익보다는 눈 앞에 보이는 컨설팅 비용에 급급한채 의뢰인들로 하여금 높은 가격을 쓰게하여 낙찰을 받는 경우가 더러 있습니다.
아무리 좋은 물건이라도 다른 입찰자들이 금액을 높게 쓰면 낙찰을 받지 못하게 되고 수수료를 받을 수 없기 때문이죠.
불과 몇 년전에 비해 경매시장의 낙찰가가 급격히 높아진 이유입니다.

셋째, 권리분석의 실수입니다.
법원에서 기본적으로 공시해준 서류들에서 문제가 생기는 경우 법원은 대부분 이에 책임을 지고 돌려주게 됩니다.
다만 , 모든 권리를 법원에서 해결해주면 재테크로서의 매력이 없겠죠?
그렇기에 법원에서 알려주지 않는 법적하자있는 물건을 낙찰받은 경우, 이를 낙찰자가 책임을 져야 하는 위험이 있습니다.
유치권,법정지상권,위장임차인,예고등기등이며, 하지만 이런 하자도 권리분석을 제대로 배우시면 아무런 문제가 되지 않는다는 것을 느끼시게 될 것입니다.

이런것만 조심하시면 절대 손해보시는 일이 없습니다.

 

주식과 비교하여 설명을 하다가 조금 옆길로 샜는데, 주식시장의 펀드매니져들..얼마나 똑똑합니까? 국내 유명 대학교는 기본으로 외국에서 시험이나 자격증도 취득하고 그 분야의 전문가들입니다.
아무리 여러분이 주식 시장 오래계셨어도, 똑똑한 머리에 체계적으로 배운 전문 펀드매니져들에게 절대 이길 수가 없습니다.
주식은 전국에 있는 이러한 펀드매니져들과 주식고수,작전세력, 개미투자자들등 너무나 많은 경쟁자들과 나와의 싸움입니다.
그것도 인터넷이나 신문,방송등으로 공시되어 있는 자료를 가지고(그 자료가 진짜인지, 가짜인지 모를 아무도 책임질 수 없는자료이지만..)나름 분석하여 싸워야 되니 솔직히 애초에 싸움이 되지 않는 것입니다.
하루종일 모니터만 보고 있는 그들과, 직장다닐라, 청소하고 아기 키울라, 바쁜 여러분들과는 누가보아도 승산없는 게임을 하시는 것입니다.
그렇지만, 사람이 어떠한 존재입니까?

‘나는 할수있다~ I can do it. 나는 손해보지 않는다, 난 내머리를 믿는다’
정말 좋은 구호이고, 마인드컨트롤 할 수 있는 단어이지만, 옛날 속담에 있지요, 누울자리 보고 다리뻗으라고...

 

반면 경매는 어떠한가요?
주위를 둘러보면 우리 집 주위에 경매물건들이 나오고 있습니다.
흔히 ‘X개도 자기 동네에서는 반먹고 들어간다’라고 하죠? 내가 살고 있는 동네를 나보다 더 잘 알고 있는 사람은 많지 않습니다.
법원에 공시되는 객관적 자료외에 그 동네의 주관적인 내용도 나는 알 수가 있다는 것이지요. (왜 경매에 나왔는지, 무슨 문제가 있었는지, 현재 시세가 어느정도 형성되어 있는지등)
내가 자주가는 슈퍼마켓아주머니, 세탁소아저씨,구두방아저씨는 동네소문 모두 외우고 있습니다.
동네 왔다갔다 얼굴비춘 내가 물어보는 것과, 저~~기 제주도에서 올라와서 처음보는 사람이 경매물건에 물어본다면 누구에게 더 자세히 알려줄까요?
답은 이미 나왔죠.
서울 서초구에 나온 경매물건을 부산에 있는 사람이 전문적으로 매일 검색하고 현장조사하고 ..그렇게 할까요? 그런 사람이 몇 명이나 될까요?
주식과는 다르게 경매는 현장조사가 필수코스입니다.
주식은 인터넷상으로 모든 행위가 이루어지지만, 경매는 인터넷외에 발품을 팔아야 하므로 그만큼 경쟁자가 줄어든다는 것입니다.

얼마나 좋습니까? 법원자료보고 분석했는데, 틀리면 법원에서 원금보상해주고~경쟁자도 적고, 조금만 공부하면 어느정도 전문가가 되어 수익을 창출할 수 있으니 이보다 좋은 재테크는 또 무엇이 있을까요?

 

애착이 있으면 그 길이 너무 예뻐보입니다.

조금만 생각을 바꾸면 그 길이 나의 길이 됩니다 -이상-

출처 : 민사집행의 실무

글쓴이 : 이정한 원글보기

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