[스크랩] 고급경매.2

 

위장임차과 싸우는 방법

 

임차인이 전입신고로서 대항력을 갖추었다면「주택임대차보호법」에서는 두텁게 보호하고 있으므로, 여러 가지 제반조건상 허위의 임차인 같아 보여도 입찰하는 입장에서 이를 확신하기가 상당히 어렵습니다.
물론 컨설팅을 해주는 입장이라면 심증을 가지고 강하게 주장도 해보지만, 실제 의뢰인의 입장에서 볼 때는 여간 심장 떨릴 일이 아닐 것입니다.
법원기록조사와 현장조사를 해보면 십중팔은 매듭이 풀리는데, 나머지 조금 부족한 면이 있는 것은 사실입니다.
분명 허위임차인으로 명도지연 및 이사비가 그 목적 같은데, 배당요구를 안하고 있다면 모를까, 차후 배당금도 부족하여 매수인이 인수하여야 할 듯 한데, 법원에 배당요구까지 하는 강적이다보니 입찰자입장에서는 고개를 갸우뚱 할 수 밖에 없는 상대니까요.

이해관계있는 채권자들이 「임차인배당배제신청」등으로 괴롭혀주면 좋으련만, 그렇다해도 그 다툼의 내용이 법원기록에 공시가 되어 경매프로들에게는 수익에서 별재미를 느끼지 못하는 경우가 많습니다.

 

아래는 법원에서 임차인에게 발송한 ‘보정명령서’입니다.
즉, ‘채권자(최고가매수신고인등)가 네가 진짜 임차인이 아니라고 심증이 가니 조사해달라고 신청이 되었다, 판사인 내가 볼 때도 넌 아닌것 같은데~내 질문에 성심성의껏 답변해봐라~’

흔히 주위에서 허위임차인여부를 확인하기 위해 임대차보증금이 오간 통장내역으로 임대차의 진위여부를 입증할 수 있다라는 말을 자주 들을 수 있습니다.
아래 양식에서 보시다시피 그건 수개의 질문 중 하나의 질문일 뿐입니다.
물론 진짜 임차인이라면 충분히 답할 수 있는 문제들 입니다.

 

법원은 항상 고민합니다.
경매대중화를 위해 입찰자의 편에서 도와줘야 할지, 임차인의 보호를 위해 판단해야 할지...
판사의 보정명령에 대한 그 임차인의 답변이 부족하다면 판사의 고민은 그만큼 줄어들 것입니다. -이상-

 

 

서 울 중 앙 지 방 법 원
보 정 명 령

000 귀하

사    건    2007타경 0000 부동산 임의경매
채 권 자    0 0 0
채 무 자    0 0 0
소 유 자    0 0 0

임차인은 이 보정명령을 받은 날부터 5일 안에 다음 사항을 보정하시기 바랍니다.

 

- 보정할 사항 -

1. 임차인의 호적등본과 최근 5년간 주소변동을 확인할 수 있는 주민등록표 초본을 제출
2. 이 사건 부동산의 소유자 000과 친,인척관계 여부
3. 임대인에게 임대차보증금 5,000만원을 지급하였음을 확인할 수 있는 객관적인 증빙자료를 제출
   (예:임차보증금을 인출한 예금통장 사본, 무통장입금증 사본, 수표로 지급한 경우에는 수표사본 또는 수표번호 등)
   ☞ 임대인이 작성하여 교부한 영수증을 제출할 경유에도 위 소명자료를 함께 첨부
4. 임차인이 이 사건 아파트를 임차하게 된 경위
   ☞ 임차인이 전입신고를 하기 이전에 이미 이 사건 매각목적물에는 2건의 근저당이 설정되어 있음

      (채권최고액의 합계 : 3억2590만원, 감정평가액 :3억원)
5. 이 사건 임대차보증금을 제외하고, 임대인과 채권,채무관계가 있는지 여부, 있다면 구체적인 채권,채무 관계의 내역(내용)
6. 만일 임차인에게 가족이 있다면 임차인만 이 사건 아파트로 전입신고를 한 이유
7. 임차인에게 가족이 있다면 가족의 주민등록표 등본도 제출
8. 임차인에게 학생이 있다면 그 학교의 명칭과 소재지도 소명
9. 임차인의 직업과 근무처를 소명(자영업자인 경우에도 동일함)
10. 현재 점유하는 임차인의 동거인 000의 진술에 의하면(집행관이 작성한 부동산현황조사보고서 참조),

   임차인이 이 사건 매각목적물을 전부 사용하고 있고, 소유자는 이 사건 매각목적물에 거주하지 않는다고 진술하고 있음에도, 소유자가 이 사건 아파트에

  서 경매개시결정을 수령한 연유를 밝혀주시기 바람

11. 현재 이 사건 아파트에 거주하는 사람은 모두 몇 명인지 구체적으로 이름을 밝혀 주시기 바라고, 임차인의 점유부분을 특정하여 주시기 바람(평면도 첨

   부)

 

2008. 00. 00
사법보좌관    0 0 0

 

 

출처 : 민사집행의 실무

글쓴이 : 디케 -정의의여신 원글보기

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