| ▶ 사건개요 저는 5년 임대후 분양하기로 한 임대APT에 살고 있습니다. IMF로 인하여 많은 건설업체들이 어려움을 겪고 있는줄로 알고 있습니다. 저희 아파트 건설업체도 법원에서 화의를 받아들여 있는 줄로 압니다 얼마전 분양가 협상을 갖았는데 타아파트에 비해 비싸게 (세대당 700만원) 요구합니다. - 입주당시 주택은행에 근저당권이 설정(92억) 건설업체는 부도가 확실시되는 상황에서 국세 및 지방세, 하자보수,예치금 등 모든비용을 분양희망자에게 전가시키고 있습니다. 너무 불합리적이어서 이 글을 올리게 되었습니다. 지금 분양을 않 받고 있다가 건설업체가 부도가 나면 주택은행이 1순위 이고 세입자는 2순위일텐데 이 경우 분양가 협상은 누구와 하게되는지요? 불합리에도 건설업체의 요구조건을 들어주고 분양을 받아야 하는 지요? 분양을 받지 않고 건설업체가 부도가 날 경우 주택은행에서 경매처분이 가능한지요? ▶ 답변 채무자인 건설업체의 신청 및 일정정족수 이상의 채권자가 화의에 동의하여 법원의 화의개시결정이 선고되는 상황이라면 이미 건설업체는 부도가 난 상태이며 다만 파산절차를 밞을 경우 그 시간적 손해 및 과다한 절차비용 때문에 채권자에게도 이익이 되지 아니하므로 최종부도처리(파산절차진행) 를 하기 전 경과조치의 일환으로써 채무자에게 한번 더 갱생의 기회를 주는 것이 화의절차입니다. 화의 진행 중 제3자가 건설업체를 인수하는 경우도 있고 또 개선의 여지가 없거나 인수자도 없어 파산절차를 진행하여 채무자의 총재산을 금전으로 환가하는 방법으로 채권자에게 법률에 따른 배당을 하여 마무리 하는 경우도 있습니다. 화의절차진행 중 또는 이미 화의개시결정.인가결정이 선고된 후라도 화의가 근저당/저당권 등 별제권을 가지는 담보권자의 담보부동산에 대한 경매실행을 금지하는 효력은 없기 때문에 담보권자(주택은행)가 그 피담보채권에 대하여 화의에 동의한 화의채권자 등의 지위를 겸하고 있지 아니한 이상(특별한 사정이 없다면 우선변제권이 있는 담보권자는 화의에 참가하지 아니하는 것이 일반 적임),화의진행 중 언제라도 담보권자는 담보권실행을 위한 임의경매절차의 수순을 밟을 수 있는 것입니다. 다만 그 뒤 회사정리개시결정 또는 정리인가결정이 있게 되면, 별제권을 갖는 담보권자 또한 담보권실행(임의경매)을 할 수 없고, 기 진행 중인 보전 집행(가압류/가처분 등) 및 강제집행은 물론, 담보권 실행경매절차 또한 중지 또는 취소되는 것이어서, 회사정리계획에서 정한 방법에 의하여 변제 를 받을 수 있게 되어 담보권실행을 속행해야할 실익이 없어지므로 주택은행 의 임의경매실행이 위 인가결정 전에 낙찰자의 낙찰대금납부 등으로 종결 되지 아니하는 한 그 담보권실행(임의경매)절차는 중단.취소 된다고 보아야 합니다. 다만 회사정리인가결정이 아닌 파산절차가 진행될 경우에는 파산절차가 별제권을 가지고 있는 유치권자/전세권자/저당권자 등 담보권자의 담보권 실행을 중지.금지하는 효력은 없기 때문에 담보권자는 담보부동산에 대한 담보권실행(임의경매)을 할 수 있습니다.[화의절차나 파산절차는 별제권을 가지는 위 담보권자 담보권실행을 방해하지 못하는 것입니다.] 임차인의 입주와 전입신고 및 확정일자인을 받기 전에 주택은행의 근저당 등기가 경료되어 있었다면 근저당설정등기일 기준 당시 시행 주택임대차 보호법상 소정의 소액임차인에 해당되지 아니하는 한 임차인은 2순위 이후의 권리자가 되어 경매시 소액보증금 중 일정액은 물론 임차보증금도 주택은행 보다 우선하여 배당받을 수는 없습니다. 아마도 화의 진행 중 재산정리의 일환으로 임대부동산을 임차인에게 분양하고 그 대금을 화의채권자를위한 재단으로 편입하고자 하는 취지인 것으로 보이는데, 선순위근저당(주택은행의 채권)채권도 화의채권에 포함되어 있어 위 분양으로 소멸하는지 여부를 확실히 알아 보시고 분양가협상을 하시기 바랍니다. 위 분양협의가 지연된 후 최종부도로 파산절차가 진행되면 법원에 의해 파산관재인이 선입되어 그 처분권을 행사하므로 파산관재인과 분양협상를 하시면 될 것입니다. {다만 유의하실 사항은 파산절차가 진행되면 현행법상 주택임대차보호법의 적용이 배제된다는 점입니다. 즉 다시말해서 임대주택에 입주한 세입자들은 임대인인 건설사의 최종부도로 청산 또는 파산절차가 진행되면 주택임대차 보호법상의 대항력 및 우선변제권을 주장할 수 없다는 말씀입니다. 이 부분에 대하여는 임대주택법 및 주택임대차보호법 등 관련 법제의 개정을 통해 주택임차인(특히 임대아파트의 임차인)을 보호하고자 하는 입법청원이 여러차례 제기되었으나 아직 보완이 되고 있지 아니합니다.} 복잡한 사안이어서 피해을 줄이기 위해서는 변호사 등 법률전문가의 조력을 받아야 할 것 같습니다 |
출처 : 100억을 향해 쏴라
글쓴이 : 왕자는외로워 원글보기
메모 :
'부자테크 > 경매투자' 카테고리의 다른 글
| [스크랩] 2008. 8. 21. 新소액임대차보호법 요약 (0) | 2010.02.02 |
|---|---|
| [스크랩] [기초1강]기일입찰표 작성방법(본인작성) (0) | 2010.02.02 |
| [스크랩] 고급경매.1 (0) | 2010.01.28 |
| [스크랩] 고급경매.2 (0) | 2010.01.28 |
| [스크랩] 경매강의.1 (0) | 2010.01.28 |