[스크랩] 토지이용계획확인서 보는 방법

토지이용계획확인서로 보는 투자법1 - 관리지역 알고 투자하자!!

토지이용계획확인서(이하 확인서)는 해당 토지에 대한 건축제한, 용적률, 건폐율, 층수제한을 담아놓은 가장 중요한 문서입니다. 확인서에 기재된 내용은 용어도 어렵거니와 해당 규제에 대해 정확한 이해가 없으면 낭패를 겪을 수밖에 없습니다. 확인서에 대한 전체적 설명을 다음에 기회가 닿으면 설명해드리기로 하고 2호부터는 확인서에 대한 이해를 높이고, 그에 따른 투자법을 소개해 드리겠습니다. 이번에는 첫 번째 순서로 관리지역에 대한 이야기를 해보겠습니다. 기존 국토이용관리법과 도시계획법이 통합되어 국토의계획및이용에관한법률(이하 동법)이 제정되어 2003년 1월 1일부터 시행되고 있습니다. 동법 부칙 제6655조 제14조 명시된 지역/지구에 관한 경과조치에는 기존 준도시지역과 준농림지역을 관리지역으로 지정/고시하고 있습니다. 동법 제8조에는 관리지역에 대한 규정을 도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위하여 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나 농림업의 진흥, 자연환경 또는 산림의 보전을 위하여 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준하여 관리가 필요한 지역으로 규정하고 있습니다. 동법 제 36조에서는 관리지역을 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역으로 세분하고 있습니다. 보전관리지역은 자연환경보호, 산림보호, 수질오염방지, 녹지공간 확보 및 생태계 보전 등을 위하여 보전이 필요하나, 주변의 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역입니다. 생산관리지역은 농업ㆍ임업ㆍ어업생산 등을 위하여 관리가 필요하나, 주변의 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역이며, 계획관리지역은 도시지역으로의 편입이 예상되는 지역 또는 자연환경을 고려하여 제한적인 이용ㆍ개발을 하려는 지역으로서 계획적ㆍ체계적인 관리가 필요한 지역입니다. 관리지역에서 건축제한은 동법 시행령 별표 18~20호에 규정되었는데, 자세한 내용은 하단에 기재했으니 참고하시기 바랍니다. 층수제한은 4층 이하의 범위안에서 도시계획조례로 따로 정하고 있습니다. 동법 77조, 78조에 규정된 관리지역에서 건폐율과 용적률의 최대한도는 다음과 같습니다. 세분된 관리지역 ........건폐율..... 용적률 보존관리지역...............20%...........80% 생산관리지역...............20%...........80% 계획관리지역...............40%...........100% 주지하다시피 위의 규정은 법률이 정하는 최대한도이고 각 지자체별로 조례로 별도로 규정하고 있기 때문에 해당 지자체 조례를 반드시 참조하시기 바랍니다. 관리지역 세분화를 살펴보면 보존관리지역보다는 생산관리지역이 생산관리지역보다는 계획관리지역이 건축물의 용도가 더 넓으며, 건폐율와 용적율이 높다는 것을 알 수 있습니다. 즉, 토지의 활용용도가 많다는 것은 지가가 높다는 것을 의미합니다. 여기서 중요한 포인트는 관리지역 세분화는 아직 완성되지 않았다는 점입니다. 동법 시행령 부칙 17816호를 보면 관리지역이 세분될 때까지 관리지역안에서 건축제한에 대하여는 동법 별표 27의 규정으로 별도로 정하고 있습니다.(아래 참조) 관리지역이 세분될 때까지 관리지역안에서의 건폐율 및 용적율은 각각 40%와 80% 이하의 범위 안에서 특별시 / 광역시 / 시 / 군 도시계획조례가 정하는 바에 의하게 되어 있습니다. 조례의 하단부분 부칙에 나와있으니 반드시 참고하시기 바랍니다. 즉, 도시와 인접되어 도시지역으로 편입이 될 가능성이 높은 계획관리지역보다 용적률이 20%깍이게 되지만, 보전관리지역과 생산관리지역보다는 건폐율의 최대한도가 20%늘어나는 결과가 됩니다. 관리지역 세분화는 개발수요가 많은 수도권과 시 / 군지역 및 광역시와 인접한 시 / 군은 3년 이내인 2005년까지, 그 밖의 시 / 군은 5년 이내인 2007년까지 마쳐야합니다. 그렇다면 관리지역에 투자할 경우 유념해야 될 점은 세분화 일정에 따라 해당 토지가 언제까지 세분화를 마치는지 알아보고, 그에 따른 투자전략을 세워야 할 것입니다. 계획관리지역으로 세분될 가능성이 높으면 세분화에 따라 지가가 상승할 가능성이 높을 것입니다. 용적률이 상향 조정되고, 건축물이 용도가 넓어집니다. 계획관리지역으로 지정되면 제2종근린생활시설과 공장설립이 가능해 토지의 활용가치가 높아지고 이에 따라 지가가 상승하게 됩니다. 보존관리지역으로 지정될 경우에는 현재 관리지역안에서 건축할 수 있는 건축물중 제1종근린생활시설, 의료시설, 창고시설, 동물 및 식물관련시설 등을 건축할 수 없으며, 도시계획조례가 정하는 바에 의하여 건축할 수 있는 건축물 중 공동주택(아파트 제외), 숙박시설, 공장, 자동차관련시설, 관광관련시설을 건축할 수 없어 토지의 활용가치가 현저하게 떨어지게 됩니다. 생산관리지역은 문화시설, 창고시설, 관광휴게시설 등을 건축할 수 없어지며, 건축행위를 할때도 관리지역보다 심한 규제를 각종 법률에 의해 적용받게 됩니다. 따라서 관리지역내 토지를 소유하거나 투자를 할 경우 해당 토지가 보존관리지역이나 생산관리지역으로 분류될 가능성이 높으면 세분화 이전에 개발행위허가와 건축허가를 얻어놓아 건축물의 용도와 건폐율을 높여 토지의 가치를 높여야 합니다. 그래야 세분화에 따른 지가하락을 막을 수 있을 것입니다. 특히 근린생활시설이 입지할 토지의 경우에는 계획관리지역으로 변경이 안 될 가능성이 높은 경우 반드시 세분화 이전에 각종 허가를 얻어놓아야 할 것입니다. 물론 전원주택부지 등은 어느 경우든 상관없으나 건폐율 조항을 이용해야 할 상황이라면 역시 같은 경우에 해당 될 것입니다. 만약 100평의 관리지역에 전원주택을 지을 때, 현재라면 바닥면적이 40평까지 지을 수 있지만, 보존관리지역이나 생산관리지역으로 분류되면 20평까지 밖에 짓지 못하기 때문입니다. 또 하나의 체크포인트는 관리지역이라 하더라도 농지법에 의한 농업진흥구역으로 지정 / 고시된 지역은 동법에 의한 농림지역으로, 관리지역안의 산림 중 산지관리법에 의하여 보전산지로 지정 / 고시된 지역은 당해 고시에서 구분하는 바에 의하여 동법에 의한 농림지역 또는 자연환경보전지역으로 결정 / 고시된 것으로 보게 됩니다. 확인서를 보면 도시기본계획에는 관리지역으로 도장이 찍혀있으나 하단부 2~12번 내용중 3번 농지중 농업진흥구역으로 지정되어 있으면 관리지역이 아닌 농림지역으로 구분하되 됩니다. 농림지역으로 구분되면 건폐율과 용적률은 각각 20%와 80%가 되나 건축물의 용도에서 큰 차이는 지니게 됩니다. 관리지역이 단독주택 신설이 가능하다면 농림지역 같은 경우에는 농어가주택만이 들어설 수 있는 것입니다. 그 외 건축물의 용도제한을 많이 받기 때문에 당연히 관리지역보다 시세가 쌀 수밖에 없습니다. 확인서 하단부 4번 산림 보전임지로 지정되면 농림지역이나 자연환경보전지역으로 결정 / 고시된 것으로 본다고 했는데 당해 고시에 의거한다고 되어 있습니다. 농림지역보다 건축행위가 더욱 까다로운 것이 자연환경보전지역이라는 것은 잘 알고 계실 것입니다. 보전임지의 지정은 산림청장이 하나 반드시 해당 지자체에서 주민공람을 해야 하기 때문에 지정되었다면 반드시 해당 지자체에 가셔서 문의하셔서 농림지역이나 자연환경보전지역 중 어느 용도지역으로 지정되었는지 확인하셔야 합니다. 관리지역 세분화에 따른 투자방법과 농지법, 산지관리법에 의한 용도지역 변경에 관해 알아봤습니다. 토지는 법률 내지는 도시관리계획 변경에 따라 팔자가 뒤바뀌게 됩니다. 따라서 해당 법률과 도시관리계획 변경사항을 잘 체크하는 것이 토지투자의 기본이 될 것입니다. 항상 법률변화에 민감하게 반응하여 토지투자의 성공을 이뤄나가시길 바라겠습니다.             별표 1. 관리지역에서 건축할 수 있는 건축물   1. 건축할 수 있는 건축물(4층 이하의 건축물에 한한다. 다만, 4층 이하의 범위안에서 도시계획조례로 따로 층수를 정하는 경우에는 그 층수 이하의 건축물에 한한다)    가. 건축법시행령 별표 1 제1호의 단독주택    나. 건축법시행령 별표 1 제3호의 제1종근린생활시설(휴게음식점을 제외한다)    다. 건축법시행령 별표 1 제7호의 의료시설(종합병원ㆍ병원ㆍ치과병원 및 한방병원을 제외한다)    라. 건축법시행령 별표 1 제8호의 교육연구 및 복지시설중 동호 가목 및 나목과        바목 내지 자목에 해당하는 것    마. 건축법시행령 별표 1 제9호의 운동시설중 운동장    바. 건축법시행령 별표 1 제13호의 공장중 별표 20 제2호 차목(1) 내지 (5)의 1에 해당하지 아니하는 것[2002년 12월 31일 이전에 준공된 공장으로서 기존 공장부지안에서 증축 또는 개축하는 경우와 2002년 12월 31일 이전에 종전의 공업배치및공장설립에관한법률(법률 제6842호 산업집적활성화및공장설립에관한법률에 의하여 개정되기 전의 것을 말한다) 제3조의 규정에 의하여 공장설립승인을 얻은 경우 또는 동조의 규정에 의하여 공장설립승인을 신청한 경우(제2호 차목의 규정에 의한 면적제한요건에 적합하지 아니하여 2003년 1월 1일 이후 그 신청이 반려된 경우를 포함한다)에 한한다]    사. 건축법시행령 별표 1 제14호의 창고시설(농업ㆍ임업ㆍ축산업ㆍ수산업용에 한한다)    아. 건축법시행령 별표 1 제17호의 동물 및 식물 관련시설    자. 건축법시행령 별표 1 제18호의 분뇨 및 쓰레기처리시설    차. 건축법시행령 별표 1 제19호의 공공용시설 2. 도시계획조례가 정하는 바에 의하여 건축할 수 있는 건축물(4층 이하의 건축물에 한하되, 4층 이하의 범위안에서 도시계획조례로 따로 층수를 정하는 경우에는 그 층수 이하의 건축물에 한하며, 휴게음식점ㆍ일반음식점 및 숙박시설은 건설교통부령이 정하는 기준에 해당하는 지역의 범위안에서 도시계획조례가 정하는 지역에 설치하는 것에 한한다)    가. 건축법시행령 별표 1 제2호의 공동주택(아파트를 제외한다)    나. 건축법시행령 별표 1 제3호의 제1종근린생활시설중 휴게음식점    다. 건축법시행령 별표 1 제4호의 제2종근린생활시설(단란주점을 제외한다)    라. 건축법시행령 별표 1 제5호의 문화 및 집회시설    마. 건축법시행령 별표 1 제6호의 판매 및 영업시설(판매용시설인 경우에는 농업ㆍ임업ㆍ축산업ㆍ수산업용에 한한다)    바. 건축법시행령 별표 1 제7호의 의료시설중 종합병원ㆍ병원ㆍ치과병원 및 한방병원    사. 건축법시행령 별표 1 제8호의 교육연구 및 복지시설중 동호 다목 내지 마목에 해당하는 것    아. 건축법시행령 별표 1 제9호의 운동시설(운동장을 제외한다)    자. 건축법시행령 별표 1 제11호의 숙박시설(당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 660제곱미터 이하이고 3층 이하로 건축하는 것에 한한다)    차. 별표 19 제2호 사목 및 별표 20 제2호 차목의 공장    카. 건축법시행령 별표 1 제14호의 창고시설(농업ㆍ임업ㆍ축산업ㆍ수산업용을 제외한다)    타. 건축법시행령 별표 1 제15호의 위험물저장 및 처리시설    파. 건축법시행령 별표 1 제16호의 자동차관련시설    하. 건축법시행령 별표 1 제20호의 묘지관련시설    거. 건축법시행령 별표 1 제21호의 관광휴게시설   별표 2. 보존관리지역에서 건축할 수 있는 건축물   1. 건축할 수 있는 건축물(4층 이하의 건축물에 한한다. 다만, 4층 이하의 범위안에서 도시계획조례로 따로 층수를 정하는 경우에는 그 층수 이하의 건축물에 한한다)    가. 건축법시행령 별표 1 제1호의 단독주택    나. 건축법시행령 별표 1 제8호의 교육연구 및 복지시설중 초등학교    다. 건축법시행령 별표 1 제19호의 공공용시설중 동호 가목 내지 다목에 해당하는 것 2. 도시계획조례가 정하는 바에 의하여 건축할 수 있는 건축물(4층 이하의 건축물에 한한다. 다만, 4층 이하의 범위안에서 도시계획조례로 따로 층수를 정하는 경우에는 그 층수 이하의 건축물에 한한다)    가. 건축법시행령 별표 1 제3호의 제1종근린생활시설(휴게음식점을 제외한다)    나. 건축법시행령 별표 1 제4호의 제2종근린생활시설(동호 나목 및 사목에 해당하는 것과 일반음식점 및 단란주점을 제외한다)    다. 건축법시행령 별표 1 제5호의 문화 및 집회시설중 종교집회장    라. 건축법시행령 별표 1 제7호의 의료시설    마. 건축법시행령 별표 1 제8호의 교육연구 및 복지시설중 동호 사목 및 자목에 해당하는 것과 중학교ㆍ고등학교    바. 건축법시행령 별표 1 제14호의 창고시설(농업ㆍ임업ㆍ축산업ㆍ수산업용에 한한다)    사. 건축법시행령 별표 1 제15호의 위험물저장 및 처리시설    아. 건축법시행령 별표 1 제17호의 동물 및 식물관련시설중 동호 가목 및 마목 내지 아목에 해당하는 것    자. 건축법시행령 별표 1 제19호의 공공용시설(동호 가목 내지 다목에 해당하는 것을 제외한다)    차. 건축법시행령 별표 1 제20호의 묘지관련시설   별표 3. 생산관리지역에서 건축할 수 있는 건축물   1. 건축할 수 있는 건축물(4층 이하의 건축물에 한한다. 다만, 4층 이하의 범위안에서 도시계획조례로 따로 층수를 정하는 경우에는 그 층수 이하의 건축물에 한한다)    가. 건축법시행령 별표 1 제1호의 단독주택    나. 건축법시행령 별표 1 제3호의 제1종근린생활시설중 동호 가목 및 아목에 해당하는 것    다. 건축법시행령 별표 1 제8호의 교육연구 및 복지시설중 초등학교    라. 건축법시행령 별표 1 제14호의 창고시설(농업ㆍ임업ㆍ축산업ㆍ수산업용에 한한다)    마. 건축법시행령 별표 1 제17호의 동물 및 식물관련시설중 동호 마목 내지 아목에 해당하는 것    바. 건축법시행령 별표 1 제19호의 공공용시설중 동호 가목 내지 라목에 해당하는 것 2. 도시계획조례가 정하는 바에 의하여 건축할 수 있는 건축물(4층 이하의 건축물에 한한다. 다만, 4층 이하의 범위안에서 도시계획조례로 따로 층수를 정하는 경우에는 그 층수 이하의 건축물에 한한다)    가. 건축법시행령 별표 1 제2호의 공동주택(아파트를 제외한다)    나. 건축법시행령 별표 1 제3호의 제1종근린생활시설(동호 가목ㆍ나목 및 아목에 해당하는 것을 제외한다)    다. 건축법시행령 별표 1 제4호의 제2종근린생활시설(동호 나목 및 사목에 해당하는 것과 일반음식점 및 단란주점을 제외한다)    라. 건축법시행령 별표 1 제6호의 판매 및 영업시설(농업ㆍ임업ㆍ축산업ㆍ수산업용에 한한다)    마. 건축법시행령 별표 1 제7호의 의료시설    바. 건축법시행령 별표 1 제8호의 교육연구 및 복지시설중 동호 사목 내지 자목에 해당하는 것과 중학교ㆍ고등학교 및 교육원(농업ㆍ임업ㆍ축산업ㆍ수산업과 관련된 교육시설에 한한다)    사. 건축법시행령 별표 1 제13호의 공장(동시행령 별표 제4호의 제2종근린생활시설중 제조업소를 포함한다)중 도정공장 및 식품공장과 읍ㆍ면 지역에 건축하는 제재업의 공장으로서 다음의 1에 해당하지 아니하는 것      (1) 대기환경보전법 제2조제8호의 규정에 의한 특정대기유해물질을 배출하는 것      (2) 대기환경보전법 제2조제9호의 규정에 의한 대기오염배출시설에 해당하는 시설로서 동법시행령 별표 8의 규정에 의한 1종사업장 내지 3종사업장에 해당하는 것      (3) 수질환경보전법 제2조제3호의 규정에 의한 특정수질유해물질을 배출하는 것      (4) 수질환경보전법 제2조제5호의 규정에 의한 폐수배출시설에 해당하는 시설로서 동법시행령 별표 1의 규정에 의한 1종사업장 내지 4종 사업장에 해당하는 것    아. 건축법시행령 별표 1 제15호의 위험물저장 및 처리시설    자. 건축법시행령 별표 1 제16호의 자동차관련시설중 동호 사목 및 아목에 해당하는 것    차. 건축법시행령 별표 1 제17호의 동물 및 식물관련시설중 동호 가목 내지 라목에 해당하는 것    카. 건축법시행령 별표 1 제18호의 분뇨 및 쓰레기처리시설    타. 건축법시행령 별표 1 제19호의 공공용시설(동호 가목 내지 라목에 해당하는 것을 제외한다)    파. 건축법시행령 별표 1 제20호의 묘지관련시설   별표 4. 계획관리지역에서 건축할 수 있는 건축물   1. 건축할 수 있는 건축물(4층 이하의 건축물에 한한다. 다만, 4층 이하의 범위안에서 도시계획조례로 따로 층수를 정하는 경우에는 그 층수 이하의 건축물에 한한다)    가. 건축법시행령 별표 1 제1호의 단독주택    나. 건축법시행령 별표 1 제3호의 제1종근린생활시설(휴게음식점을 제외한다)    다. 건축법시행령 별표 1 제4호의 제2종근린생활시설(동호 나목 및 사목에 해당하는 것과 일반음식점ㆍ단란주점 및 안마시술소를 제외한다)    라. 건축법시행령 별표 1 제7호의 의료시설(종합병원ㆍ병원ㆍ치과병원ㆍ한방병원을 제외한다)    마. 건축법시행령 별표 1 제8호의 교육연구 및 복지시설중 동호 가목 및 나목과 바목 내지 자목에 해당하는 것    바. 건축법시행령 별표 1 제9호의 운동시설중 운동장    사. 건축법시행령 별표 1 제13호의 공장중 제2호 차목(1) 내지 (5)의 1에 해당하지 아니하는 것(2002년 12월 31일 이전에 준공된 공장으로서 기존 공장부지안에서 증축 또는 개축하는 경우에 한한다)    아. 건축법시행령 별표 1 제14호의 창고시설(농업ㆍ임업ㆍ축산업ㆍ수산업용에 한한다)    자. 건축법시행령 별표 1 제17호의 동물 및 식물관련시설    차. 건축법시행령 별표 1 제18호의 분뇨 및 쓰레기처리시설    카. 건축법시행령 별표 1 제19호의 공공용시설    타. 건축법시행령 별표 1 제20호의 묘지관련시설 2. 도시계획조례가 정하는 바에 의하여 건축할 수 있는 건축물(4층 이하의 건축물에 한하되, 4층 이하의 범위안에서 도시계획조례로 따로 층수를 정하는 경우에는 그 층수 이하의 건축물에 한하며, 휴게음식점ㆍ일반음식점 및 숙박시설은 건설교통부령이 정하는 기준에 해당하는 지역의 범위안에서 도시계획조례가 정하는 지역에 설치하는 것에 한한다)    가. 건축법시행령 별표 1 제2호의 공동주택(아파트를 제외한다)    나. 건축법시행령 별표 1 제3호의 제1종근린생활시설중 휴게음식점    다. 건축법시행령 별표 1 제4호의 제2종근린생활시설중 동호 나목ㆍ사목에 해당하는 것과 일반음식점 및 안마시술소    라. 건축법시행령 별표 제5호의 문화 및 집회시설    마. 건축법시행령 별표 1 제6호의 판매 및 영업시설중 동호 라목 내지 사목에 해당하는 것    바. 건축법시행령 별표 1 제7호의 의료시설중 종합병원ㆍ병원ㆍ치과병원 및 한방병원    사. 건축법시행령 별표 1 제8호의 교육연구 및 복지시설중 동호 다목 내지 마목에 해당하는 것    아. 건축법시행령 별표 1 제9호의 운동시설(운동장을 제외한다)    자. 건축법시행령 별표 1 제11호의 숙박시설(당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 660제곱미터 이하이고 3층 이하로 건축하는 것에 한한다)    차. 건축법시행령 별표 1 제13호의 공장중 부지면적(2 이상의 공장을 함께 건축하거나 기존 공장부지에 접하여 건축하는 경우와 2 이상의 부지가 너비 8미터미만의 도로에 서로 접하는 경우에는 그 면적의 합계를 말한다)이 1만제곱미터 이상인 것과 특별시장ㆍ광역시장ㆍ시장 또는 군수가 1만5천제곱미터 이상의 면적을 정하여 공장의 건축이 가능한 지역으로 고시한 지역안에 입지하는 것으로서 다음의 1에 해당하지 아니하는 것      (1) 별표 19 제2호 사목(1) 내지 (4)에 해당하는 것      (2) 화학제품조제시설(석유정제시설을 포함한다). 다만, 물ㆍ용제류 등 액체성물질을 사용하지 아니하거나 제품의 성분이 용해ㆍ용출되지 아니하는 고체 / 화학제품제조시설을 제외한다.      (3) 제1차금속ㆍ가공금속제품 및 기계장비제조시설중 폐기물관리법시행령 별표1 제4호의 규정에 의한 폐유기용제류를 발생시키는 것      (4) 가죽 및 모피를 물 또는 화학약품을 사용하여 저장하거나 가공하는 것      (5) 섬유제조시설중 감량ㆍ정련ㆍ표백 및 염색시설    카. 건축법시행령 별표 1 제14호의 창고시설(농업ㆍ임업ㆍ축산업ㆍ수산업용을 제외한다)    타. 건축법시행령 별표 1 제15호의 위험물저장 및 처리시설    파. 건축법시행령 별표 1 제16호의 자동차관련시설    하. 건축법시행령 별표 1 제21호의 관광휴게시설

출처 : 부자만들기연구소

글쓴이 : 스틱 원글보기

메모 :