아파트 前소유자의 체납관리비 부담 문제

아파트 前소유자의 체납관리비 부담 문제

2009-02-06 오후 6:50:52 장영기 변호사  news@gmilbo.co.kr

Q>저는 얼마 전 소하동의 한 아파트를 구입하였는데, 관리사무소에서 전소유자가 내지 못한 관리비가 10개월이 밀려있다며 그 관리비를 내라고 하는데 내야하는가요. 관리소는 위 비용에 연체료까지 청구하는데 가능한 이야기인가요. 1. 들어가는 말 어느 날 의뢰인이 갑자기 찾아와 흥분된 어조로 아파트를 구입하였는데, 관리사무소에서 전소유자가 내지 못한 관리비가 10개월이 밀려있다며 그 관리비를 내라고 하는데 세상에 이런 법이 어디 있냐며 법률 상담을 요청하였습니다. 더구나 관리소는 위 비용에 연체료까지 달라고 한다는 것이었습니다. 위 문제는 오랬동안 신입주자의 비용부담 문제로 논의 되었습니다. 현재는 어느 정도 대법원의 판례가 확정되어 있는 상태입니다. 2. 공용부분 관리비의 유효 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조에서는 “공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다.”고 규정하고 있는데, 이는 집합건물의 공용부분은 전체 공유자의 이익에 공여하는 것이어서 공동으로 유지·관리되어야 하고 그에 대한 적정한 유지·관리를 도모하기 위하여는 소요되는 경비에 대한 공유자 간의 채권은 이를 특히 보장할 필요가 있어 공유자의 특별승계인에게 그 승계의사의 유무에 관계없이 청구할 수 있도록 하기 위하여 특별규정을 둔 것이므로, 전(전) 구분소유자의 특별승계인에게 전 구분소유자의 체납관리비를 승계하도록 한 관리규약 중 공용부분 관리비에 관한 부분은 위와 같은 규정에 터 잡은 것으로 유효하다고 할 것입니다(대법원 판례로 인정됨). 일반적으로 위 관리비도 공용부분 관리비와 전유부분 관리비로 나누어 전유부분 측 전 소유자가 전속적으로 사용했던 공간의 관리비는 전혀 부담할 필요가 없으며, 공용부분의 관리비는 부담하여야 할 것입니다.   3. 공용부분 관리비 연체료 등 집합건물의 전(전) 구분소유자의 특정승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에는 집합건물의 공용부분 그 자체의 직접적인 유지·관리를 위하여 지출되는 비용뿐만 아니라, 전유부분을 포함한 집합건물 전체의 유지·관리를 위해 지출되는 비용 가운데에서도 입주자 전체의 공동의 이익을 위하여 집합건물을 통일적으로 유지·관리해야 할 필요가 있어 이를 일률적으로 지출하지 않으면 안 되는 성격의 비용은 그것이 입주자 각자의 개별적인 이익을 위하여 현실적·구체적으로 귀속되는 부분에 사용되는 비용으로 명확히 구분될 수 있는 것이 아니라면, 모두 이에 포함되는 것으로 판례는 봅니다. 한편, 관리비 납부를 연체할 경우 부과되는 연체료는 위약벌의 일종이고, 전(전) 구분소유자의 특별승계인이 체납된 공용부분 관리비를 승계한다고 하여 전 구분소유자가 관리비 납부를 연체함으로 인해 이미 발생하게 된 법률효과까지 그대로 승계하는 것은 아니라 할 것이어서, 공용부분 관리비에 대한 연체료는 특별승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에 포함되지 않습니다. 4. 상가 건물의 일반관리비 등 상가건물의 관리규약상 관리비 중 일반관리비, 장부기장료, 위탁수수료, 화재보험료, 청소비, 수선유지비 등은, 모두 입주자 전체의 공동의 이익을 위하여 집합건물을 통일적으로 유지·관리해야 할 필요에 의해 일률적으로 지출되지 않으면 안 되는 성격의 비용에 해당하는 것으로 인정되고, 그것이 입주자 각자의 개별적인 이익을 위하여 현실적·구체적으로 귀속되는 부분에 사용되는 비용으로 명확히 구분될 수 있는 것이라고 볼 만한 사정을 찾아볼 수 없는 이상, 전(전) 구분소유자의 특별승계인에게 승계되는 공용부분 관리비로 보아야 할 것입니다. 5. 단전 ∙ 단수의 불법성 집합건물의 관리단이 전 구분소유자의 특별승계인에게 특별승계인이 승계한 공용부분 관리비 등 전 구분소유자가 체납한 관리비의 징수를 위해 단전·단수 등의 조치를 취한 경우에는 관리단의 위 사용방해행위가 불법행위를 구성한다고 대법원은 판결하고 있습니다. 따라서 입주자 대표회의나 관리단이 단전  ∙ 단수한 경우는 위법이라 할 것입니다. 대법원의 판례는 집합건물의 관리단 등 관리주체의 위법한 단전·단수 및 엘리베이터 운행정지 조치 등 불법적인 사용방해행위로 인하여 건물의 구분소유자가 그 건물을 사용·수익하지 못하였다면, 그 구분소유자로서는 관리단에 대해 그 기간 동안 발생한 관리비채무를 부담하지 않는다고 판결하고 있습니다. 6. 마치는 말 사례의 경우처럼 특별승계한 경우는 아파트의 전 입주자가 체납한 관리비는 아파트 관리규약의 정함에 따라 공용부분에 한하여 승계되므로 공용부분 관리비는 신입주자가 부담하여야 할 것입니다. 이 경우 경매를 통하여 매입한 경우도 해당된다고 할 것입니다. 물론 연체료는 부담하지 않습니다. 독자 여러분은 이러한 사항을 주지 하시고 아파트나 상가 등 집합건물을 매수하거나 임차를 하는 경우 반드시 전입주자의 관리비 체납 여부과 그 비용을 명백히 파악하여야 할 것입니다.