공유지분

샬롬

어느분이 질문해온 부분입니다.

공유지분매수에 대한 법적대항을 어떻게 하면 되는지요

아래를 참조하시고 그대로 두시면 안되고 같이 따라가야 합니다.

 

경매에 나오는 물건중에 지분 입찰이라는 물건이 있다

집이 되었든 토지가 되었든간에 2인이상이 공동으로 자기 지분의 비율만큼 소유하고 있다가 공유자중 1인의 지분이 경매에 나오는 것이다

이러한 지분 입찰은 그 나름대로의 특성 때문에 일반적인 물건과는 다르게 취급을 받고 또 그렇게 다르게 취급되어진다

권리분석에서부터 향후 낙찰후의 처리 문제까지 일반물건과는 다르다

우선 지분입찰이 될수 있는 물건 즉 공유지분에 대해 알아보자

 

공유지분이란 공유물에 대한 각 공유자의 권리, 즉 소유비율을 말한다.

공유지분은 각 공유자간의 합의에 의하여 또는 법률의 규정에 의하여 정해여진다.

그러나 그 지분이 분명하지 아니한 경우에는 민법은 각 공유자의 지분은 균등한 비율인 것으로 추정한다

지분은 소유권을 수량적으로 표현한것이지만 하나의 소유권과 같은 성질을 가지고 있으므로 목적물을 사용·수익·처분하는 권리와 능력을 가지게 된다.

이에 따라 각 공유자는 공유물 전부를 자신의 지분 비율로 사용·수익할 수 있다.

그렇지만 공유자 전원의 동의가 없는 한 1인의 공유자는 그 목적물 전체를자유로이 처분할수는 없다

반면에 자신의 지분은 다른 공유자의 동의나 허락없이 자유롭게 처분이 가능하다

 

어떤 부동산이 공유지분이 되는 경우는 크게 세가지로 나누어볼수 있다

첫째 상속에 의한 경우이다

이 경우 등기부등본을 보면 같은 성씨들로 돌림자인 공유자들을 볼수 있다

형제 자매들로 이루어진 이들중 모든 사람이 잘 나갈수는 없는 일이니 그중 한명이 잘못되어 그 지분이 경매로 나오는 것이다

채무액이 작으면 형제 자매들이 어찌어찌 막아줄수도 있겠지만 채무액이 클경우에는 그렇게 도와주지도 못하므로 경매에 나올수밖에 없고 경매가 진행된 연후에도 법률적 지식이 없거나 설령 가격이 낮아도 낙찰 받을 여력이 없어 다른 사람에게 낙찰되는 경우도 발생하게 된다

부동산에 몸담고 있는 사람들 입장에서는 저 가격에 낙찰되도록 내버려두지는 않을텐데 하는 의아심이 들수도 있겠지만 주머니 사정이라는게 그렇게 무언가를 자기 의지대로 할수 있을만큼 충분한 사람보다는 충분치 못한 사람이 더 많은게 현실이다

돈을 벌려면 부동산이 되었든 다른 분야가 되었든 그런 틈새를 내것으로 만들줄 알아야 하고 말이다

** 상속에 의한 공유지분의 형태

 

두 번째 부부가 각각 1/2씩 공동으로 소유한 경우이다

예전에는 그렇게 부부가 공동으로 부동산을 소유하는게 흔한 일은 아니었다

하지만 요즘에는 정말 그러한 소유 형태를 쉽게 볼수 있다

얼마전 소형 아파트 한동 전체에 대한 등기부등본을 열람해볼일이 있었는데 15% 정도가 부부가 공동으로 소유권을 가지고 있었다

부부가 공동으로 소유하는 형태가 늘어날수록 부부 공유지분에 대한 경매도 늘어갈것이다

부부 공유지분의 경우 임장을 가보거나 나중에 낙찰 받아 가보면 대하는 태도나 부부의 사이가 극과 극인 경우가 많다

아주 사랑이 넘치거나 아니면 원수가 따로 없거나................

중간이 없다

대개의 경우 사랑이 넘치는 경우보다 원수가 되어 있는 경우가 많다

** 부부가 공동으로 소유한 공유지분의 형태 

 

 

  

세 번째 공동투자의 경우이다

어디서든 동업은 있는 것이어서 부동산도 동업을 하는 사람들이 의외로 많다

이 경우도 공유자중 1명이 어떤 일로 문제가 생기면 경매에 나오게 된다

하지만 이런 경우에는 거의 다른 공유자가 공유자 우선 매수권을 행사하는 경우가 많아 낙찰 받아 내것으로 만들기는 어렵다

그 외에도 기획부동산에서 수개 혹은 수십개의 공유지분 형태로 일반인들에게 매각한 부동산들도 있는데 이런건 투자가치가 현저하게 낮아 잘 쳐다보지 않는다

 

 

** 일반적인 공유지분의 형태

 

** 공유자중 1인의 지분이 강제경매가 된 경우

 

 

 

[[참고법률]]

 

[민법]제3절 공동소유

 

제262조 (물건의 공유)

①물건이 지분에 의하여 수인의 소유로 된 때에는 공유로 한다.

②공유자의 지분은 균등한 것으로 추정한다.

 

제263조 (공유지분의 처분과 공유물의 사용, 수익)

공유자는 그 지분을 처분할 수 있고 공유물 전부를 지분의 비율로 사용, 수익할 수 있다.

 

제264조 (공유물의 처분, 변경)

공유자는 다른 공유자의 동의없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다.

 

제265조 (공유물의 관리, 보존)

공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다.

그러나 보존행위는 각자가 할 수 있다.

 

제266조 (공유물의 부담)

①공유자는 그 지분의 비율로 공유물의 관리비용 기타 의무를 부담한다.

②공유자가 1년이상 전항의 의무이행을 지체한 때에는 다른 공유자는 상당 한 가액으로 지분을 매수할 수 있다.

 

제267조 (지분포기등의 경우의 귀속)

공유자가 그 지분을 포기하거나 상속인없이 사망한 때에는 그 지분은 다 른 공유자에게 각지분의 비율로 귀속한다.

 

제268조 (공유물의 분할청구)

①공유자는 공유물의 분할을 청구할 수 있다. 그러나 5년내의 기간으로 분 할하지 아니할 것을 약정할 수 있다.

②전항의 계약을 갱신한 때에는 그 기간은 갱신한 날로부터 5년을 넘지 못한다.

③전2항의 규정은 제215조, 제239조의 공유물에는 적용하지 아니한다.

 

제269조 (분할의 방법)

①분할의 방법에 관하여 협의가 성립되지 아니한 때에는 공유자는 법원에 그 분할을 청구할 수 있다.

②현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 현저히 그 가액이 감손될 염려 가 있는 때에는 법원은 물건의 경매를 명할 수 있다