공유자우선매수 청구권

샬롬

 

공유지분을 경매로 취득할 경우 전체 지분을 낙찰 받는것과는 다르게 낙찰후 넘어야 할산외에 낙찰전에 넘어야 할 산이 별도로 또하나 있다

바로 공유자우선매수 청구권이다

이 공유자우선매수 청구권 제도는 우리나라에만 있는 독특한 제도라고 한다

다른나라 사례를 모르니 좋다 나쁘다 평가는 할수 없고 .....

공유자 우선 매수권 제도를 만든 취지는 공유 부동산의 원활한 활용에 있다

공유자는 공유물 전부를 이용하고 관리하는데 있어서 다른 공유자를 배제한체 일방적으로 그러한 행위를 할수 없고 다른 공유자와 협의를 해야한다

이러한 협의는 공유자 상호간의 유대관계를 전제로 가능한것이다

공유자간 일정한 유대관계가 없다면 사사건건 의견 충돌이 있을테고 그리되면 공유 부동산은 주어진 용도대로 사용 혹은 개발되어지지 못하게 될것이다

작은 나라에 임야가 대부분이어서 사용할 토지가 전적으로 부족한 실정에서 그런 이유로 활용할 부동산이 적어진다면 이는 개인적 손실이 아니라 국가적 손실이 된다

이러한 측면에서 볼때 공유지분 경매로 새로운 사람이 공유자가 되는것보다 기존의 공유자에게 우선권을 주어서 그 공유지분을 매수할수 있는 기회를 주는것이 좋다는게 이 제도의 입법 취지다

 

공유자는 입찰일날 다른 사람에게 낙찰이 되어 집행관이 낙찰자의 이름과 최고매수신고 가격을 부르고 매각의 종결을 알리기 전까지 공유자우선매수권을 행사하겠다는 의사를 말하면 된다

물론 말만으로 끝나는 것은 아니고 일반 입찰자들처럼 그 즉시 10%의 보증금을 제공하여야 한다

보증금을 내지 못하면 공유자 우선매수권 의사는 무효로 되고 원낙찰자가 낙찰가 된다

위에서처럼 입찰일날 공유자 우선매수권을 행사하여도 되지만 입찰일전에 최고매수신고 가격과 같은 가격으로 공유자우선매수권을 행사하겠다는 신고를 함으로서 공유자우선매수권을 행사할수도 있다

미리 그렇게 신고를 하였다 하더라도 매각의 종결을 알리기 전까지 보증금을 내지 않으면 공유자우선매수권의 효력은 생기지 않는다

이렇게 미리 공유자우선매수권을 신고했을때 공유자로서 가장 문제가 되는것은 입찰자가 아무도 없었을때이다

이런 경우 공유자우선매수권을 행사한 공유자는 입찰일날 공고된 최저매각 가격으로 낙찰받게 된다

미리 공유자우선매수권을 행사하는것이 유리한지 입찰일날 낙찰 결과를 보고 공유자 우선매수권을 행사하는것이 유리한지는 사안마다 그 유,불 리가 틀리므로 단정적으로 말할수는 없을 것이다

예를들어보자

감정가 1억원

시세 1억5천만원

이경우에 있어서는 미리 우선매수권을 행사하는것이 공유자에게 유리할것이다

미리 우선매수권을 신고하면 법원기록에 그 신고사항이 기록상으로 남게 되므로 대부분의 입찰자들이 이를 알게된다

특별하게 그 물건에 애착이 간다던가 아니면 공유자를 엿(^^)먹이겠다는 생각이 아니면 굳이 그 물건에 입찰하는 사람은 없을 것이다

그렇게 되면 공유자는 시세보다 저렴하게 잔여지분을 인수하게 된다

만일 우선매수권을 미리 신고하지 않았다면 소수의 입찰자들은 낙찰이 취소되는 한이 있더라도 1억5천미만의 가격으로 입찰을 하게 될것이다

입찰자가 1억2천을 쓰게 되면 공유자는 2천이상 비싸게 사게 된다

 

 

물론 순위가 늦어 100% 채권회수를 못하는 채권자라면 이 경우 1억5천미만의 범위내에서 입찰을 할것이다

만약 1억4천으로 입찰을 했다면 우선매수권을 행사한 공유자는 울며겨자 먹기로 그 가격에 매수할 수밖에 없다

채권자 입장에서는 설령 공유자가 우선 매수권을 포기하더라도 시세보다는 싼 가격이어서 손해는 아닐터이니 자신의 채권 확보를 위해서 한번 해볼만한 도박인 것이다

 

일반 입찰자들 입장에서는 이 공유자 우선매수권은 참으로 귀찮은 문제이다

한물건에 입찰하기 위해서 나름대로 임장을 하고 보증금을 마련하고 또 하루를 입찰을 위한 시간으로 허비해야 하는데 이는 생각보다 많은 시간과 노력을 필요로 하는 일이다

그만한 노력이 공유자의 우선매수권 하나로 날아가버릴수 있으니 참으로 짜증이 날 수밖에...........

어차피 다른 물건들도 많은데 굳이 그런 물건까지 ......

그런 생각들이 공유지분에 대한 투자를 기피하게 한다

하지만 모든 공유자들이 공유자우선 매수권을 행사하는 것은 아니다

임장시 이를 꼼꼼하게 검토할수 있다면 될만한 물건에만 투자할수도 있는 것이다

공유자가 자금 여력이 없거나 법에 무지하여 공유자우선매수권 제도가 있는지조차 모르는 경우도 종종 있다

그 외에도 공유자간 도의적인 문제 때문에 섣불리 입찰하지 못하는 경우도 있고 부동산에 대한 시각이나 관점의 차이로 해당 물건에 무관심한 경우도 있다

그 외에도 이런저런 이유로 공유자우선매수권을 행사하지 않는 공유자들이 제법 있다

이런 공유지분에 대한 입찰은 낙찰의 가능성이 상당히 높고 또 아주 많이 저렴하게 낙찰을 받을수 있다

또한 낙찰후에도 공유지분에 대한 처리나 합의가 쉬운 경우가 많다

언제나 내 생각대로 되어지는 것은 아니지만 말이다

 

[[관련법률]]

 

.민사집행법

 제140조(공유자의 우선매수권)

①공유자는 매각기일까지 제113조에 따른 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있다.

②제1항의 경우에 법원은 최고가매수신고가 있더라도 그 공유자에게 매각을 허가하여야 한다.

③여러 사람의 공유자가 우선매수하겠다는 신고를 하고 제2항의 절차를 마친 때에는 특별한 협의가 없으면 공유지분의 비율에 따라 채무자의 지분을 매수하게 한다.

④제1항의 규정에 따라 공유자가 우선매수신고를 한 경우에는 최고가매수신고인을 제114조의 차순위매수신고인으로 본다.