[스크랩] 부동산 이전(처분)시 내는 세금 : 양도소득세

1. 양도소득세 개요

	ㆍ	정의 : 양도란 매매, 교환 등으로 그 자산의 소유권이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 양도소득세는 이러한 양도시 발생하는 차익에 대해 부과되는 세금
	ㆍ	과세대상
		- 부동산 매각 및 부동산의 제반 권리(부동산을 취득할 수 있는 권리, 지상권, 전세권과 등기된 부동산임차권) 매각
		- 양도차익이 없거나 상속, 증여 등 무상으로 소유권을 넘겨줄 때는 양도소득세와 무관
		- 단, 타인이나 직계존비속간에 유상으로 매각하는 경우에는 양도소득세 부과
	ㆍ	과세표준 : 원칙적으로 기준시가, 즉 토지는 개별공시지가, 건물은 국세청 기준시가로 하되 예외적인 경우에는 실지거래가액을 적용
	ㆍ	실거래가를 적용하는 경우
		- 납세자가 실지거래가액으로 신고한 경우
		- 조세부담 회피를 목적으로 허위계약서 작성하는 등의 부정한 방법으로 취득, 양도하는 경우
		- 고급주택의 양도
		- 미등기 양도, 부동산 취득 후 1년 이내에 양도하는 경우
		- 과세 대상 주식, 골프회원권 등을 양도하는 경우
		- 분양권 등 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도하는 경우

2. 양도소득세 비과세 대상

	① 1세대 1주택 비과세
	ㆍ	부동산을 팔게 되면 양도소득세가 과세되는 것이 원칙이나 1세대 1주택을 3년 이상 보유한 후 팔면 양도소득세 비과세
	ㆍ	단, 서울과 5개 신도시(분당, 일산, 평촌, 산본, 중동) 및 과천에 소재하는 주택은 3년 이상 보유하고 보유기간 중 1년 이상 실거주해야 비과세
	ㆍ	보유기간은 보통 등기일을 기준으로 매겨지는데, 잔금청산일을 증명할 증빙서류가 확실하다면 잔금 청산일을 기준으로 보유기간을 산정
	ㆍ	주택의 부속토지가 도시계획구역 안이면 건물정착면적의 5배까지, 도시계획구역 밖이면 10배까지 1세대 1주택의 범위로 봄
	ㆍ	세대의 판정은 주민등록표를 기준으로 하되 실제 거주 내용과 주민등록이 다를 경우에는 실질내용을 따름
	ㆍ	3년이 안돼도 1세대 1주택으로 간주하는 경우
		- 취학이나 질병치료를 위한 요양, 근무상 형편으로 세대원 모두가 다른 시 ㆍ군지역으로 이사 하고 사유발생일 현재 1년 이상 살던 주택을 팔 때
		- 세대원 모두가 해외로 이민을 갈 때
		- 취학 또는 근무상의 형편으로 세대원 모두가 1년 이상 계속하여 국외 거주를 할 때
		- 재개발ㆍ재건축사업에 참여한 조합원이 재개발ㆍ재건축사업 기간 중 일시 취득하여 살던 집을 재개발아파트로 세대전원이 이사하게 되어 1년 이내에 팔 때
		- 재개발ㆍ재건축사업에 참여한 조합원이 재개발ㆍ재건축사업 기간 중 새집을 매입하고 1년 이내에 재개발ㆍ재건축 지분을 팔 때
		- 임대주택법에 의하여 임대주택에 5년 이상 거주한 후 분양 받아 팔 때
		- 공공용지로 협의매수 되거나 수용될 때
	ㆍ	고가주택의 경우 : 1세대 1주택이라도 고가주택에 해당되면 양도소득세 부과
	ㆍ	단, 신규 편입된 고가주택(전용면적 45평 미만)에 대해서는 보유기간별로 차등 공제
		- 3~5년 미만 : 10% 공제
		- 5~10년 미만 : 25% 공제
		- 10년 이상 : 50% 공제
	② 1세대 2주택 비과세
	ㆍ	집이 팔리지 않아 일시적으로 두 채의 집을 가지게 될 때
	ㆍ	결혼으로 인하여 1세대 2주택이 된 경우
	ㆍ	직계존속 봉양으로 인해 집이 두 채가 될 때
	ㆍ	상속을 받아 두 채의 집을 가지게 돼 상속주택 외 기존주택을 양도하되 기존주택이 1세대 1주택 비과세 조건을 갖출 때
	ㆍ	단, 2003년 1월부터 상속주택을 양도할 때 발생하는 차익에 대해서는 양도소득세 부과(시행일 이전에 상속 받은 주택은 시행일로부터 2년 내 매각하면 종전과 같이 비과세)

3. . 양도 및 취득의 시기 기준

		거래 내용별 양도소득세 과세기준 시기 구분 취득시기 일반거래 사실상 대금 청산일 대금 청산일이 불분명한 경우 계약서상 잔금 지급 약정일 잔금 지급 약정일이 확인 불가나 그로부터 1개월 초과한 경우는 등기 접수일 대금 청산 전에 소유권 이전등기를 먼저 한 경우에는 등기접수일 상속거래 상속 개시일 또는 증여 등기일 자기 건축건축물 사용검사필증 교부일 사용검사 전 사용했거나 무허가 건축물인 경우 사실상 사용일 사용검사에 앞서 가사용승인을 얻은 경우 가사용승인일

4. 양도소득세 계산방법

	① 양도소득세의 계산
	ㆍ	양도소득세는 과세표준인 양도소득금액에 세율을 곱한 금액
	ㆍ	양도소득금액이란 양도가액에서 취득가액과 필요 경비, 공제금액을 뺀 금액
	ㆍ	부동산을 보유한 지 1년 이상이면 실거래가액이나 기준시가 및 공시지가 중에서 납세자가 하나의 기준을 택해 양도소득금액을 산정할 수 있음
	ㆍ	단, 실거래가액 양도소득금액 산정시 취득ㆍ양도가액 증빌 서류 첨부
	ㆍ	서울 강남, 송파, 강동, 마포, 서초, 용산, 광진, 영등포, 수원, 안양, 과천, 안산, 광명, 성남, 구리, 부천, 김포, 파주시 등 투기지역의 경우 실거래가로 양도소득세를 산정함.
		<양도소득세 계산표> 양도가액 (-) 취득가액 (-) 필요경비 등 양도차익 (-)장기보유특별공제 양도소득 (-)양도소득기본공제 과세표준 (X)세율 산출세액   <기본세율> 구분 세율 1년 이상 보유자산 과세표준 1,000만원 이하 9% 과세표준 1,000만~4,000만원 18% 과세표준 4,000만~8,000만원 27% 과세표준 8,000만원 초과 36% 1년 미만 보유자산   36% 미등기 전매자산   60%
	② 필요경비
	ㆍ	필요경비는 부동산의 가치증가 등을 위해 지출된 비용으로서 다음과 같이 계산한다.
		토 지 개별공시지가의 3% 건 물 국세청 기준시가의 3% 지정지역내 토지ㆍ건물 국세청 기준시가의 3%
	② 양도소득 공제
	ㆍ	각종 공제내용은 다음과 같으며 미등기 전매주택은 공제 받지 못함
		양도소득세 기본공제 장기보유공제 연간 250만 원 3년 이상~5년 미만 양도차익의 10% 5년 이상~10년 미만 양도차익의 15% 10년 이상 양도차익의 30%

5. 양도소득세 납부절차

	ㆍ	양도소득세는 자진납부가 원칙. 자진납부의 방법에는 예정신고와 확정신고가 있음
	ㆍ	예정신고 : 잔금을 받은 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 내에 주소지 관할 세무서에 신고
	ㆍ	예정신고시 세액 감면률 : 예정신고와 함께 세금을 납부하면 세액의 10% 감면
	ㆍ	확정신고 : 예정신고를 하지않았다면 양도일 다음해 5월에 종합소득세 확정신고를 하고 세금을 납부 할 수 있음
	ㆍ	확정 신고시 세액 감면률 : 없음
	ㆍ	양도소득세 미신고 : 가산률 20% 적용
	ㆍ	양도세 예정신고
		- 신고장소 : 주소지 관할 세무서
		- 제출서류 : 매매차익계산명세서, 주민등록등본1통, 토지 및 건물대장1통, 토지 및 건물 등기부등본1통, 양도 및 취득 매매 계약서

출처 : 몽몽이의 부동산 투자자 모임

글쓴이 : ☎011-417-7979 원글보기

메모 :