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: 소송가액은 청구로 인해 배당이 등가하는 증가분의 가액이며 인지 첨부는 소가의 0.5%이다.

(2) 청구취지의 예

① 귀원 98타경 1234 부동산 강제경매 사건의 배당에 관하여 1999년 9월8일 법원이 작성한 배당표 중 원고에 배당액 금 5,000,000원을 금 15,000,000원으로 하고 피고에 대한 배당액 금 17,000,000원을 금 7,000,000원으로 경정하여 배당한다.

② 소송비용은 피고의 부담으로 한다.

(3) 청구 원인

① 원고는 채권자로서 소외 000를 채무자로 하는 00지방법원 98타경 제1234호 부동산 강제경매사건의 배당절차에 있어서 동 법원은 99년 9월 8일 배당금액 95,500,000원 중 원고 배당 요구 채권액 30,000,000원, 배당액 5,000,000원, 피고 000배당 요구 채권액 34,000,000원, 배당액 17,000,000원으로 배당표를 작성하였다.

② 그러나 피고의 채권중 20,000,000원은 이미 변제되어 있는데도 당초 채권총액인 금 34,000,000원의 공증한 약속어음을 계속 가지고 있어 이를 근거로 배당요구 한 바,

③ 이에 따라 배당표의 변경을 구하기 위해 본 소에 이른 것입니다.

(4) 첨부서류
청구원인을 입증할 수 있는 증빙서류

4. 기타
(1) 원고 불출석에 의한 소 취하의 제
배당이의의 소송에서 소를 제기한 원고가 최초의 변론 기일에 출석하지 아니한 때는 소를 취하한 것으로 본다.

 

 

배당순위  

담보물권과 각종법률에 의해 우선순위를 정한 채권은 민법, 상법, 세법, 민사특별법 등 법률에 따라 배당의 우선순위가 정해진다. 배당요구한 일반채권자는 채권발생의 선후에 상관없이 평등한 채권금액 비율로 배당을 받는다.(채권자 평등주의)

 

1. 일반적 권리간 우선순위 원칙

특별법에 우선순위를 정한 것을 제외하고 일반적인 물권 상호간이나 물권과 채권, 물권과 가압류 채권과의 우선순위는 다음과 같다.

(1) 물권 상호간의 순위 관계
저당권, 전세권, 질권, 가등기 담보권, 양도 담보권 등의 상호간 권리의 우선순위는 설정일, 즉 등기, 등록일의 선후에 의한다.

(2) 물권과 가압류한 채권과의 순위 관계
물권 설정후 가압류한 자의 권리는 당연히 물권이 선순위이며, 가압류한 목적물에 그 후 물권을 설정한 자와의 권리관계는 동순위로 취급되어 채권액 금액의 비율로 안분비례 배당을 받는다. 즉 채권이 물권보다 앞설 수는 없으므로 후순위 아니면 최상의 경우가 동순위이다.(뒤의 물권자와의 과게에서만 채권자 평등주의가 적용됨)

(3) 물권과 강제경매 신청 채권과의 순위 관계
압류효과 발생전과 후 물권 성정된 경우는 위(2)와 동일하다.

(4) 물권과 일반채권과의 관계
일반채권은 등기부상에 권리설정 관계의 선후를 표시할 수 없고 채권의 특성상 채권발생의 선후나 금액의 크기등에 상관없이 항상 채권끼리 평등한 취급을 받는다. 채권들 간에는 선후가 없으면서 물권과의 관계에서는 항상 이에 뒤진다. 즉 물권들의 채권을 다 회수 하고 나서 남는 것이 있어야 일반 채권에 차례가 돌아가므로 현실적으로 일반채권에까지 배당이되기는 어려운 일이다.
특별법에 의해 우선변제권이 인정된 채권(확정일자부 임차권 등)은 여기에서의 물권과 동일하게 보고 취급하면 된다.

 

2.배당재단에서 최우선하여 충당하는 경매비용 등

혹자들은 배당의 0순위, 1수위라고도 하는데 이는 배당할 재원중에서 가장 먼저 충당한다는 뜻에서 배당의 일종으로 본 것일 뿐이다. 배당재단에서는 이들을 먼저 해결하고 남는 금액을 나누는 것부터 배당을 한다고 보면 엄격히 말해 배당순위에 속하지 않는다고 볼 수 있다.

(1) 경매비용
① 경매신청인이 경매신청서등에 첨부한 인지대 및 작성 수수료
② 등기부등본, 공과 증명 등 각종첨부서류 발급비용
③ 경매신청을 위한 여비, 일당
④ 경매절차 진행상 서류의 송달료
⑤ 경매신청등기의 등기촉탁의 비용(등록세 등 제비용)
⑥ 경매절차진행 비용(신문 공고료 등)
⑦ 부동산 감정평가 수수료
⑧ 집달관의 집행수수료(경매수수료, 현황조사 수수료, 유찰수수료 등)

(2) 경매목적부동산에 투입한 필요비와 유익비
저당권을 설정한 후에 목적부동산의 소유권, 지상권, 전세권, 임차권을 취득한 제 3취득자가 그 부동산의 보존개량을 위해 필요비 또는 유익비를 지출할 때에는 저당물의 경매 대가에서 우선상환을 받을 수 있다.
필요비라 함은 보존비, 수선비, 공과금 등을 말하고, 유익비란 물건의 사용가치를 증가시키는데 이바지한 비용을 말한다. 필요비 또는 유익비를 지출한 제3자는 경매법원에 대하여 필요비는 지출 증빙서가 있는 비용을, 유익비는 부동산 가격이 증가한 현존액을 증명하여 그 범위내에서 상환을 청구 할 수 있다.

 

3. 배당우선 순위

(1) 조세채권중 법정 기일이 저당권 채권의 저당권 일자보다 늦은 조세, 빠른 조세가 함께 있는 경우
① 1순위 : 소액 주택임대차보증금 채권, 최종 3월분 임금 등 채권
② 2순위 : 당해세와 조세 채권(법정 기일이 저당권 일자보다 앞서는 경우)
③ 3순위 : 저당권부 채권(가등기 담보권 포함), 확정일자부임차채권, 순위내에서는 일자 선후에 따라 순서 결정
④ 4순위 : 일반 임금 채권(최우선 변제 임금채권 제외)
⑤ 5순위 : 조세채권(법정기일이 저당권 일자보다 뒤지는 경우)
⑥ 6순위 : 의료보험료, 산업재해보상 보험료, 국민연금 보험료 등 공과금
⑦ 7순위 : 일반채권

 

(2) 조세채권중 법정기일이 저당권부 채권의 저당권 일자보다 모두 앞서 있는 경우 순위 변동, 즉 저당권 일자보다 법정기일이 뒤지는 조세채권이 하나도 없을 때에 의료보험법 등 법 논리상 국세, 지방세 바로 뒤로 위치하므로 (1)에서 2순위 다음으로 가야 맞다고 해석된다. 간혹 저당권부채권에 항상 후순위((1)에서 3순위 다음으로)를 인정하고 있다면 바로 잡아야 할 것이다.

(3) 저당권부 채권이 아예 없을 경우 순위 변동
일반 임금 채권은 저당권부 채권이 없을 때에는 조세, 공과금, 기타 채권에 우선하므로 1순위 다음에 위치하게 된다.

 

(4) 배당우선순위 일람표

조세채권 법정기일이 저당권부 채권의 저당권 일자 보다 빠른 조세, 늦은 조세가 함께 있을때	빠른 조세만 있을 때	저당권부 채권이 없을 때
소액 주택이차보증금 일정액, 최종 3개월 임금등 채권	좌동	좌동
당해세와 조세채권(빠른 조세)	좌동	일반 임금채권
저당권부 채권(가등기 담보권부 채권 포함), 확정일자부임차채권	산재등 보험료의 공과금 * 조세 바로 다음 순위에 와야 하므로	모든 조세 *저당권부 채권이 없으면 일반임금채권은 조세를 이긴다. *조세간에는 당해세, 빠른 조세 구분의 실익이 없음. 조세채권간의 우서순위는 압류 유무등 별도의 기준에 의한다.
일잔 임금채권(최우선 변제 임금채권 제외)	저당권부 채권 등	산재 등 보험료의 공과금
조세채권(늦은 조세)	일반 임금채권 *조세가 저당권부 채권을 이기는 경우는 조세에 앞서지 못하고 저당권에는 항상 뒤지므로 저당권 뒤에 위치	일반 채권
산재/의료/국민연금 보험료 등 공과금	일반 채권
일반채권

 

 

 

확정일자와 소액최우선  

(순서)
* 배당금액 : 5000만원
갑 : 근저당(95.10.17)-2000만원
을 : 임대차(95.10.18)-2000만원 (확정일자 : 10.22)
병 : 임대차(95.10.19)-3000만원 (확정일자 : 10.20)

(배당)
① "을"이 최우선 소액임차인에 해당하므로 ("병"은 해당 안됨-관련법규에 의거) 700만원을 받아가고,
② "갑"이 근저당으로 2000만원
③ 다음으로 "을"이 2000에서 700만 받아갔기 때문에 나머지 1300을 가져가야 하지만 "병"이 확정일자가 앞서기 때문에 "2300"은 병에게 돌아간다.

 

가압류-1  

(순서)
* 배당금액 : 1500만원
갑 : 근저당(2000.3.20)-1000만원
을 : 가압류(2000.5.6)-1000만원

(배당)
-->근저당은 물권으로 채권에 앞서기 때문에, 그리고 위에서는 순서 역시 근저당이 앞서기 때문에 "갑"이 1000만원, "을"이 나머지 금액 500을 배당받는다.

 

가압류-2  

(순서)
* 배당금액 : 1500만원
갑 : 가압류(98.12.11)-1000만원
을 : 근저당(98.12.30)-1000만원

(배당)
① "을"은 "갑"의 가압류를 알고 있는 상태에서 근저당을 설정했기 때문에 자신의 1000만원을 모두 주장하지 못함.
② 원래는 물권이 채권에 앞서지만 가압류는 등기부에 공시됨으로써(다른 채권과 다름)처분금지의 효를 발하기 때문에 실무상 안분배당하게 됨
③ 갑 : 1500 * 1000/2000 = 750
을 : 1500 * 1000/2000 = 750
-->이처럼 안분배당방식으로 계산한후 남는 금액이 있을 경우 "을"에게 돌아가지만 여기서는 배당금액이 1500이므로 여기서 끝.

* 2번의 가압류-1과 비교하여 주세요...

 

3단계 배당, 흡수 배당  

(순서)
* 배당금액 : 6300만원
A : 가압류-2000만원
B : 근저당-2000만원
C : 근저당-1000만원
D : 가압류-1000만원
E : 근저당-1000만원
F : 가압류-1000만원
G : 근저당-1000만원 (날짜순 나열)

(배당)
① 1단계
A : 가압류 : 6300 * 2000/9000 = 1400 (고정)
B : 근저당 : 6300 * 2000/9000 = 1400 (+ 600 = 2000)
C : 근저당 : 6300 * 1000/9000 = 700 (+ 300 = 1000)
D : 가압류 : 6300 * 1000/9000 = 700
E : 근저당 : 6300 * 1000/9000 = 700
F : 가압류 : 6300 * 1000/9000 = 700
G : 근저당 : 6300 * 1000/9000 = 700
* A의 가압류는 채권으로써 안분배당된 1400으로 고정되어 만족이 끝나고, B의 근저당은 아직 모자란 600을 아래 순위에서 끌어올려 자신의 채권액 2000을 모두 채운다. C의 근저당 역시 모자란 300을 아래 순위에서 끌어올려 자신의 채권액 2000을 모두 채운다. 결국 ABC를 만족시키고 남은 금액 1900을 가지고 DEFG는 다시 2단계 배당을 진행한다.(D의 가압류는 BC에게는 순위에 있어서 모든걸 내주는 입장이지만 EG에게는 안분배당만큼 주장할 수 있다.)

② 2단계
D : 가압류 : 1900 * 1000/4000 = 475 (고정)
E : 근저당 : 1900 * 1000/4000 = 475 (+ 524 = 1000)
F : 가압류 : 1900 * 1000/4000 = 475
G : 근저당 : 1900 * 1000/4000 = 475
* D의 가압류는 채권으로써 2단계 안분배당된 475으로 고정되어 만족이 끝나고, E의 근저당은 아직 모자란 524를 아래 순위에서 끌어올려 자신의 채권액 1000을 모두 채운다. 결국 DE를 만족시키고 남은 금액 425를 가지고 FG는 다시 3단계 배당을 진행한다.

③ 3단계
F : 가압류 : 425 * 1000/2000 = 212.5 (고정)
G : 근저당 : 425 * 1000/2000 = 212.5

 

순환배당  

(순서)
* 배당금액 : 500만원
갑 : 가압류(99.2.20)-400만원
을 : 근저당(99.2.26)-200만원
병 : 압류(당해세 아님)(99.3.7)-300만원
정 : 가압류(99.5.6)-100만원

(배당)
갑 : 가압류 : 500 * 400/1000 = 200 (고정)
을 : 근저당 : 500 * 200/1000 = 100 (+ 100 = 200)
병 : 압류 : 500 * 300/1000 = 150
정 : 가압류 : 500 * 100/1000 = 50

* 일단 안분배당으로 갑의 가압류는 200이 고정되며, 을의 근저당은 모자란 100을 아래 순위에서 끌어올려 200을 전부 채운다. 결국 병과 정은 을에게 빼앗겨 100만 남게 되고 이것을 가지고 순위싸움을 하게 되는데, 압류는 가압류가 선후에 있든 언제나 우선하기 때문에 갑의 고정되었던 가압류 200을 끌어내려 모두 300을 만족시킬 수 있다.
갑과 정은 한푼도 배당 받지 못함.

 

최우선 소액 임차금액 날짜 적용  

(순서)
* 배당금액 : 6000만원
갑 : 근저당(95.10.17)-2000만원
을 : 임대차(95.10.18)-2000만원 (확정일자 없음)
병 : 근저당(95.10.19)-2000만원
정 : 임대차(95.10.20)-3000만원 (확정일자 없음)

(배당)
① 95년 10월 19일을 기준(선순위 저당설정일)으로 그 이전은 2000/700이 적용되며, 그 이후는 3000/1200이 적용되고 있다.
우선 "을"은 "갑"의 근저당일자를 적용(2000/700)받아 최우선 소액임차인으로 700을 가져가고,
② "갑"의 근저당은 2순위로 2000을 가져가며,
③ 다음순위인 "병"의 근저당을 계산하려 보니 날짜가 10.19일로써 3000/1200 의 주택임차법이 적용되는 시점이다. 여기에 영향을 받은 소액임차인은 "을"과 "정"으로서 "을"은 1200중에서 700을 가져갔으므로 나머지 500을, "정"은 1200을 가져가게 된다.
④ 다 계산하고 남은 1600이 "병"에게 돌아간다.

* "특별법 우선의 원칙", "신법우선의 원칙"에 의거 계산됨
* "갑"은 근저당을 설정할 당시에 최우선 변제금이 2000/700이라는 사실을 알고선 설정하였기 때문에 "을"에게 자신보다 먼저 700이 돌아가는 것에 불만이 없다(위의 예에서는 여기에 상관없이 배당금액이 충분하지만~)
"병"의 경우 역시 새로바뀐 규정인 3000/1200을 감안하고 근저당을 설정하였으므로 을과 정에게 불만을 주장할 수 없다.

 

공동저당권부 채권의 배당방법  

수개의 공동저당권부 목적 부동산을 동시 경매하여, 동시에 배당하는 경우는 각 부동산의 경매가액에 비례하여 그 채권의 부담액을 정한다. 즉 동시배당의 경우에는 공동저당권자의 의사에 따라 부동산 별로 임의로 배당받는 것이 허용되지 않는다.
낙찰대금 금액의 비율로 공동저당권 부동산별 채권부담액을 안분하여, 안분된 금액만 그 부동산 으로부터 배당받을 수 있는 것이다. 할당된 채권부담액을 초과하는 부분은 후순위 저당권의 변제에 충당된다. 후순위 저당권자도 공동저당권자인 경우에는 역시 그 부동산에 할당된 채권부담액만 배당받을 수 있는 것은 마찬가지이다. 안분부담의 원칙은 공동 저당 목적부동산의 전부에 관하여 후순위 저당권이 존재하는 경우만이 아니라 일부에만 후순위 저당권이 존재하는 경우에도 준수된다.

(순서)
* 배당금액 : A는 2500, B는 1500

채권자	채권액	담보설정가액	A,B부동산에 담보순위
갑	2000	2000	A에 1순위, B에 2순위
을	1500	1600	A에 2순위
병	1100	1200	A에 3순위, B에 1순위

(배당)

① 갑의 배당액
갑의 채권액 2000을 A와 B에 안분하여, 받을 수 있는 안분 채권액을 먼저구하고,
A로부터 채권안분액 : A경매가격/A+B경매가격*갑의 채권액=2500/4000*2000=1250
B로부터 채권안분액 : B경매가격/A+B경매가격*갑의 채권액=1500/4000*2000=750
A는 1순위이므로 경매가격으로 갑의 안분액 1250을 모두 충당할 수 있고, B는 2순위 이므로 경매가격에서 B의 1순위인 병의 채권을 먼저 해결하고 남는 금액(1500-412.5=1087.5)의 범위내에서 B의 안분 채권액 750 전액을 배당받음
* A로부터 1250, B로부터 750, 합 2000의 배당

② 을의 배당액
A에 2순위 이므로 A의 경매가격 2500에서 A의 1순위인 갑이 배당 받은 1250을 제외한 1250범위 내에서 을의 채권액 1250을 배당받을 수 있음

③ 병의 배당액
병의 채권액 1100을 A와 B에 안분하여 받을 수 있는 안분채권액
A로부터 채권안분액 : A경매가격/A+B 경매가격*병의채권액=2500/4000*1100=687.5
B로부터의 채권안분액 : 1500/4000*1100=412.5
A는 3순위이므로 경매가격-갑의 배당액-을의배당액=2500-1250-1250=0 배당
* A로부터만 412.5 배당 

채권자	채권 및 배당액	A(경매가 2500)			B(경매가 2500)		비고
		1순위	2순위	3순위	1순위	2순위
갑	(채권안분액) 배당받는 금액	(1250) 1250				(750) 750
을	(채권안분액) 배당받는 금액		(1500) 1250				을은 A부동산 2500중 1순위자 갑의 배당액 1250 차감잔액 1250만 배당
병	(채권안분액) 배당받는 금액			(687.5) 0	(412.5) 412.5

 

 

흡수배당사례-1  

가압류 후에 1번 및 2번저당권이 설정되어 있던중 위 1번 또는 2번저당권자에 의하여 경매신청이 된 경우에 3자간의 배당순위는?

(사례)
* 배당금액 : 2000만원
가압류 채권자 A : 500
1번 저당권자 B : 1500
2번 저당권자 C : 3000

(해결)
-->가압류 채권자와 각 저당권자는 동순위로서 각 채권액에 따라 안분배당받게 되지만 1번 저당권은 2번 저당권에 우선하므로 1번 저당권자는 2번 저당권자가 받을 배당액으로부터 자기의 채권액이 만족될 때까지 이를 흡수하여 변제 받을 수 있다.

(1단계)
A,B,C의 배당액은 각 채권액에 따라 안분비례되므로 A는 200만원(2000*500/5000), B는 600만원(2000*1500/5000), C는 1200만원(2000*3000/5000)을 각각 배당받는다.
(2단계)
B는 C에 우선하는 저당권자인데 제1단계에서 채권액 전부를 배당받지 못하므로 그 채권액 1500만원과 위 배당액 600만원과의 차액 900만원은 C의 배당액으로부터 흡수하여 만족을 얻는다.

(결론)
A는 200, B는 1500, C는 300(1200-900)을 각각 배당받는다.

 

흡수배당사례-2  

가압류후에 설정등기를 한 저당권자의 신청으로 임의경매절차가 진행중 다른 채권자가 강제경매신청을 하여 압류가 경합된 경우 배당순위는?

(사례)
* 배당금액 : 2000만원
가압류 채권자 A : 500
1번 저당권자 B : 1500
2중 압류채권자 C : 3000

(해결)
-->각 채권자는 안분배당을 받되 저당권자 B는 그 저당권으로써 2중압류채권자 C에게 대항할 수 있으므로, C가 받을 배당액으로부터 자기의 채권액이 만족될 때까지 이를 흡수하여 변제받을 수 있다.

(판례)
부동산에 대하여 가압류 등기가 먼저되고 나서 근저당권 설정등기가 마쳐진 경우에 그 근저당권 등기는 가압류에 의한 처분금지의 효력 때문에 그 집행 보전의 목적을 달성하는데 필요한 범위안에서 가압류채권자에 대한 관계에서만 상대적으로 무효이다. 이 경우 가압류채권자와 근저당권자 및 근저당권 설정 등기 후 강제경매 신청을 한 압류채권자 사이의 배당관계에 있어서 근저당권자는 선순위 가압류채권자에 대하여는 우선변제권을 주장할 수 없으므로 1차로 채권액에 따른 안분비례에 의하여 평등 배당을 받은 다음, 후순위 경매신청 압류채권자에 대하여는 우선변제권이 인정되므로 경매신청 압류채권자가 받을 배당액으로부터 자기의 채권액을 만족시킬 때까지 이를 흡수하여 배당받을 수 있다.

(1단계)
A,B,C 3자를 평등하게 취급하여 각 채권액에 따라 안분배당하면 A는 200, B는 600, C는 1200을 각 배당받는다.
(2단계)
저당권자 B는 1단계에서 그 채권액 전부를 배당받지 못하므로 2단계로 일반채권자 C의 배당액 900을 흡수하여 그 채권 전액을 만족받게 된다.

(결론)
가압류 채권자와 가압류등기후의 1번, 2번 저당권자간의 배당관계와 동일하게 된다. 결국 A는 200, B는 1500, C는 300을 각 배당받게 된다.

 

흡수배당 사례-3  

가압류 등기후 저당권이 설정되고 그 후 가압류가 본압류로 이전하여 강제경매개시결정이 된 뒤 다른 일반채권자가 배당요구를 한 경우 배당순위는?

(사례)
* 배당금액 : 1600만원
가압류 채권자 A : 800
저당권자 B : 400
배당요구 채권자 C : 800

(해결)
-->배당요구 채권자 C는 경매신청 채권자A와는 달리 저당권을 배척할 수 없으므로 안분배당 받은 금액 중에서 저당권자 B의 채권변제에 충당할 부분을 공제하고 잔액이 있으면 자기가 수령할 수 있고 잔액이 없으면 배당을 받을 수 없게 된다.

(저당권자 B가 배당요구를 하지 않은 경우)
가압류채권자 A는 800만원을 배당받게 되고, 배당요구권자 C는 A와 안분배당 받은 800만원 중에서 저당권자 B의 채권 400만원을 공제한 잔액 400을 배당받는다.

(저당권자 B가 배당요구를 한 경우)
(1단계)
낙찰대금 1600을 저당권자 B까지 포함하여 A,B,C 3인에게 A는 640, B는 320, C는 640씩 각 안분배당한다.
(2단계)
저당권자 B는 배당요구권자 C에 대하여 우선변제권이 있으므로 저당권자 B의 피담보채권 중 제 1단계에서 배당받지 못한 부족분 80만원을 배당요구채권자 C의 안분액으로부터 흡수하여 배당받는다.
(결론)
배당요구 채권자 C는 저당권자 B에게 흡수당하고 남은 금액만을 배당받게 된다. 그 결과 가압류 채권자 A는 640, 저당권자 B는 400 (320+80), 배당요구채권자 C는 560 (640-80)을 최종적으로 배당받게 된다.

 

순환배당  

A는 B보다, B는 C보다, C는 A보다 우선하는 순환관계가 생기는 경우의 배당순위는?

(사례)
소액임차인에게 우선변제권이 인정되기전 (1984.1.1 이전)에 설정 등기된 저당권자 A, 조세채권자(당해세) B, 소액임차인 C, 3자사이의 배당에는 A는 C보다, C는 A보다, B는 A보다 우선하게 되어 끝없이 순환관계가 되풀이 된다. 이와 같은 경우에는 어떻게 배당하여야 할 것인가?


* 배당금액 : 2000만원
저당권자 A : 500
조세채권자(당해세) B : 1500
소액임차인 C : 3000

(해결)
-->제 1단계로 A,B,C 3자간에 채권액 비레에 따라 안분한다. 2단계로 A,B,C는 모두 우선변제권이 있으므로 각각 자신의 채권액중 1단계에서 배당받지 못한 부족액에 달할 때까지 자신에게 열후하는 채권자의 배당액으로부터 흡수하여 그 결과를 배당한다. 다만, 2단계에서 후순위 권리자의 안분배당액을 흡수함에 있어서 흡수할 금액은 자신의 채권액 중 1단계에서 배당받지 못한 부족액과 1단계에서 후순위자에게 안분배당된 금액을 각 한도로 한다.

(1단계)
A,B,C 3자를 평등하게 취급하여 각 채권액에 따라 A는 200, B는 600, C는 1200을 각 안분배당받는다.
(2단계)
저당권자 A는 소액임차인 C에 우선 하므로 A가 청구금액중 1차로 배당 받지 못한 300을 C로부터 흡수한다. 소액임차인 C는 조세 채권자 B에 우선하므로 같은 방식으로 B 로부터 600을 흡수한다. 조세채권자 B는 저당권자 A에 우선하므로 마찬가지의 방식으로 A로부터 200을 흡수한다. 각 흡수된 부분은 A,B,C 각자 1단계로 배당된 금액에서 공제된다.

(결론)
A는 300 (원래의 배당액 200 + C로부터 흡수한 300 - B에게 흡수당한 200)을 배당받는다.

B는 200 (원래의 배당액 600 - C에게 흡수당한 600 + A로부터 흡수한 200)을 배당받는다.
C는 1500 (원래의 배당액 1200 - A에게 흡수당한 300 + B로부터 흡수한 600)을 배당받는다.

 

공동저당권자가 다른 저당권자보다 선순위인 경우?  

(사례)

부동산	A	B	C
낙찰대금	500만원	300만원	200만원
경매비용	50만원	30만원	20만원
순위1번	공동저당권자 갑 1000만원	공동저당권자 갑 1000만원	공동저당권자 갑 1000만원
순위2번	을 150만원	병 100만원	정 50만원

(원칙)
-->각부동산의 경매대가에 따라 공동저당권자 갑의 채권을 안분하여 각 부동산 A,B,C 의 낙찰대금을 할당하고 나머지는 후순위권자에게 배당한다.

(경매비용)
총 경매비용이 100만원이므로 A,B,C 각 부동산의 낙찰대금에 비례하여 50만원, 30만원, 20만원으로 안분할당한다.

(경매대가)
A,B,C 각 부동산의 경매대가는 각 낙찰대금에서 경매비용을 공제한 각 A 450, B 270, C 180 만원이 된다.

(해결)

(공동저당권자 갑)
A 부동산으로부터 250만원(500*450/450+270+180), B 부동산으로부터 150만원(500*270/450+270+180), C 부동산으로부터 100만원(500*170/450+270+180)을 배당받는다.
(후순위저당권자)
각 부동산의 후순위 저당권자 을은 A부동산에서 150만원, 병은 B부동산에서 100만원, 정은 C 부동산에서 50만원을 각 배당받는다.

(소유자)
공동저당권자와 후순위저당권자에게 각 배당을 하고 A 부동산에는 50만원(500-50-250-150), B 부동산에는 20만원(300-30-150-100), C 부동산에는 30만원(200-20-100-50) 합계 100만원의 잔액이 생기므로 이는 소유자에게 교부한다.

 

공동저당권자가 선순위인 경우 후순위저당권자가 잔여채권의 만족을 얻는 방법은?  

(사례)

부동산	A	B	C
낙찰대금	500만원	300만원	200만원
경매비용	50만원	30만원	20만원
순위1번	공동저당권자 갑 500만원	공동저당권자 갑 500만원	공동저당권자 갑 500만원
순위2번	을 150만원	병 100만원	정 50만원
순위3번	무 70만원

 

(후순위 저당권자 무)
A 부동산의 후순위저당권자 무는 낙찰대금 500만원에서 경매비용 50만원, 공동저당권자 갑 250만원, 선순위저당권자을 150만원을 각 배당하고 남은 50만원을 배당받는다.

(소유자)
공동저당권자와 후순위저당권자에게 각 배당을 하고 A부동산에는 0원(500-50-250-150-50), B 부동산에는 20만원(300-30-150-100), C부동산에는 30만원(200-20-100-50) 합계 50만원의 잔액이 생기므로 이는 소유자가 교부 받는다.

(후순위저당권자 무의 잔여채권 만족방법)
동일한 채권의 담보로 수개의 부동산에 저당권을 설정한 경우에 그 부동산의 경매대가를 동시에 배당하는 때에는 각 부동산의 경매대가에 비례하여 채권의 분담을 정한다.(민법 제368조 제1항) 만일 위 공동저당 부동산중 일부의 경매대가를 먼저 배당하는 경우에는 그 대가에서 그 채권 전부의 변제를 받을 수 있다. 이 경우에 그 경매한 부동산의 차순위 저당권자는 선순위저당권자가 위 민법 제368조 제1항의 규정에 의하여 다른 부동산의 경매 대가에서 변제를 받을 수 있는 금액의 한도에서 선순위자를 대위하여 저당권을 행사할 수 있다. (민법 제368조 제2항). 그러나 후순위저당권자의 대위를 인정한 민법 제386조 제2항은 위와 같은 경우에는 적용되지 않는다. 무는 변제받지 못한 나머지 20만원은 B,C부동산의 잔여액으로부터는 어떠한 방법으로써도 만족을 얻을 수 없다. 다만, 무가 B,C부동산의 소유자에 대한 채권자라면 별도로 배당요구를 하거나 위 잔여금의 반환청구권을 압류하거나 가압류하여 만족을 받을 수 있다.

 

공동저당권자가 다른 저당권자보다 후순위인 경우?  

(사례)

부동산	A	B	C
낙찰대금	500만원	300만원	200만원
경매비용	50만원	30만원	20만원
순위1번	저당권자 을 150만원	저당권자 병 90만원	저당권자 정 60만원
순위2번	공동저당권자 갑 500만원	공동저당권자 갑 500만원	공동저당권자 갑 500만원

 

(원칙)
공동저당권자가 후순위저당권자인 경우에는 선순위저당권자, 전세권자, 조세채권자등에게 우선 배당하고 잔액을 기준으로 하여 각 부동산의 부담액을 정한다.

(경매대가)
A부동산의 경매대가는 300만원(500-50-150), B부동산의 경매대가는 180만원(300-30-90), C부동산의 경매대가는 120만원(200-20-60)이다.

(해결)

(선순위 저당권자에 대한 배당)
선순위 저당권자는을 150만원, 병 90만원, 정 60만원의 각 채권전액을 순위 2번 공동저당권자 갑보다 먼저 배당받는다.

(공동저당권자에 대한 배당)
후순위공동저당권자 갑은 A부동산으로부터 250만원(500*300/300+180+120), B부동산으로부터 150만원 (500*180/300+180+120), C 부동산으로부터 100만원 (500*120/300+180+120)을 각 배당받는다.

(소유자)
A부동산에 관하여 50만원(500-50-150-250), B부동산에 관하여 30만원(300-30-90-150), C부동산에 관하여 20만원(200-20-60-150)의 배당후 잔여액이 생기므로 이는 소유자에게 교부한다.

 

공동저당 목적부동산의 일부에 공동저당권자와 동 순위의 다른 채권자가 있는 경우? 

(사례)

부동산	A	B
낙찰대금	240만원	400만원
순위1번	공동저당권자 갑 200만원	공동저당권설정 전의 가압류 채권자 을 300만원 공동저당권자 갑 200만원
순위2번	저당권자 병 300만원

 

(낙찰대금)
각 부동산의 낙찰대금은 편의상 경매비용을 공제한 잔액으로 본다.

(경매대가)
B부동산의 낙찰대금 400만원을 공동저당권자 갑의 채권 200만원과 가압류채권자 을의 채권 300만원간에 안분하여 갑의 채권액에 상응한 160만원(400*200/200+300)을 갑에 대한 배당에 관한 한 B부동산의 경매대가로 본다. ㅏ찬가지로 을의 채권액에 상응한 240만원(400*300/200+300)을 을에 대한 배당에 관한 한 B부동산의 경매대가로 본다.

(해결)

(공동저당권자 갑)
공동저당권자 갑의 채권 200만원을 A부동산의 경매대가 240만원과 B부동산의 경매대가 160만원에 할당하여 A부동산으로부터 120만원(200*240/240+160), B부동산으로부터 80만원(200*160/240+160)을 각 배당받는다.

(가압류채권자 을)
가압류채권자 을은 B부동산으로부터 300만원 전액을 배당받는다.

(A부동산의 후순위 저당권자 병)
A부동산의 후순위 저당권자 병은 A부동산으로부터 공동저당권자 갑이 120만원을 배당받고 남은 잔액 120만원을 배당받는다.

(소유자)
B부동산의 낙찰대금 중 잔여액 20만원(400-80-300)은 소유자에게 교부한다.

 

 

공동저당 목적부동산의 일부에 공동저당권자와 동순위의 다른 채권자가 있는 경우는?  

 

(사례)

부동산	A	B
낙찰대금	240만원	400만원
순위1번	공동저당권자 갑 700만원	공동저당권설정 전의 가압류 채권자 을 300만원 공동저당권자 갑 700만원
순위2번	저당권자 병 300만원

 

(낙찰대금)
각 부동산의 낙찰대금은 편의상 경매비용을 공제한 잔액으로 본다.

(경매대가)
공동저당권자 갑에 대한 배당에 있어서 B부동산의 경매대가는 280만원(400*700/700+300)이 된다.

(해결)

(공동저당권자 갑)
B부동산의 경매대가 280만원과 A부동산의 경매대가 240만원을 기준으로 하여 산정한 공동저당권자 갑에 대한 A부동산의 부담액은 3230769원(700*240/240+280)이고, B부동산의 부담액은 3769231원(700*280/240+280)이 된다. 그러나 B부동산의 경매대가는 280만원에 불과하므로, 결국 공동저당권자 갑은 A부동산으로부터 240만원, B부동산으로부터 280만원을 각 배당받게 된다.

(가압류채권자 을)
가압류채권자 을은 B부동산의 낙찰대금으로부터 공동저당권자 갑이 배당받은 280만원을 공제한 120만원을 배당받는다.

(A부동산의 후순위 저당권자 병)
A부동산의 후순위 저당권자 병은 전혀 배당을 받지 못하게 된다.

 

 

수개의 부동산에 관하여 채권액이 서로 다른 공동저당을 설정한 경우 배당 순위는?  

(사례)

부동산	A	B
낙찰대금	90만원	90만원
순위1번	공동저당권자 갑 100만원	공동저당권자 갑 150만원
순위2번	저당권자 병 300만원

 

(수개의 부동산에 관하여 채권액을 달리하는 공동저당)
공동저당권의 피담보채권은 동일한 채권이어야 하나 동일한 채권이 되기 위하여는 동일 당사자간의 동일 발생원인에 기한 채권이면 족하므로 동일한 채권을 담보하는 한 수개의 부동산에 관하여 채권액을 달리하는 공동저당도 가능하다.


(채권액을 달리하는 공동저당의 사례)
갑 저당권자가 1개의 금전소비대차계약으로 하는 150만원의 대여금채권에 관하여 A부동산에 채권액 100만원, B부동산에 채권액 150만원으로 하여 각 저당권을 설정받은 경우이다. 이러한 경우도 공동저당이 되며 각 부동산의 경매대가에 비레하여 그 채권의 분담을 정한다.

(각 부동산의 부담액의 결정방법)
B부동산의 저당권은 1개이나 부담액의 산정에 있어서는 100만원을 피담보채권으로 하는 저당권과 50만원을 피담보채권으로 하는 저당권이 동순위로 2개 존재하는 것으로 보아 계산하여야 한다.
각 저당권에 공통하는 금액부분에 관하여서만 공동저당의 관계에 있는 것으로 보아 부담액을 정한다는 견해에 따르면 A,B부동산의 낙찰대금이 각 90만원인 경우에 A,B부동산에 공통하는 100만원을 A,B 양 부동산의 가액에 안분하여 각각 50만원으로 부담액을 결정하여 B부동산에 관하여는 부담액 50만원과 잔액 40만원을 합하여 부담액으로 하고 A부동산으로부터는 50만원 합계 140만원을 배당받게 된다.

(경매대가)
먼저 B부동산의 경매대가를 B부동산 위의 동 순위저당권의 피담보채권에 따라 안분한다. 즉, 100만원의 저당권에 대한 B부동산의 경매대가는 60만원(90*100/100+50)이 되고, 50만원의 저당권에 대한 B부동산의 경매대가는 30만원(90*50/100+50)이 된다.

(해결)

(A,B 각 부동산의 부담액의 산정)
경매대가를 기준으로 A,B 부동산에 공통하는 100만원의 채권에 대한 A,B 각 부동산의 부담액을 사정하면 A부동산의 경매대가는 90만원, B부동산의 경매대가는 60만원이므로, A부동산의 부담액은 60만원(100*90/90+60), B 부동산의 부담액은 40만원(100*60/90+60)이 된다.

(배당액의 부족과 잉여)
B부동산 위의 50만원의 채권은 30만원밖에 배당을 받지 못하고 20만원의 부족이 있게 되나, 위 100만원의 채권에 대한 B부동산의 부담액은 40만원에 불과하여 오히려 20만원의 잉여가 있게 되므로 위 부족금 20만원도 위 잉여액으로부터 배당받게 된다.

(잉여금이 없는 경우 후순위저당권자의 배당액 흡수)
잉여금이 없는 경우에는 후순위 저당권자의 배당액으로 흡수한다. 그 결과 A부동산의 부담액은 60만원, B부동산의 부담액은 90만원이 되고 공동저당권자 갑은 합계 150만원의 배당을 받게 된다.

 

 

후순위 저당권자의 대위가 허용되지 아니하는 경우?  

(사례)

부동산	A	B	C
낙찰대금	300만원	200만원	100만원
순위1번	공동저당권자 갑 300만원	공동저당권자 갑 300만원	공동저당권자 갑 300만원
순위2번	저당권자 을 200만원
순위3번		일반채권자 병	일반채권자 병

 

(동시배당의 경우)
공동 저당 목적 부동산 중 어느 부동산에 대하여 경매가 실시되느냐에 따라 후순위저당권자의 이해가 엇갈리게 되는 경우가 있다. 이때 A,B,C 각 부동산에 대한 낙찰대금이 동시에 배당되면 갑은 A부동산으로부터 150만원, B부동산으로부터 100만원, C부동산으로부터 50만원을 배당받고 완전한 만족을 얻는다.


(후순위저당권자 을이 보호를 받지 못하는 경우)
을은 A부동산으로부터 갑이 변제 받고 남은 150만원을 배당받기는 하지만 나머지 50만원(=200-150)은 변제 받지 못한다. 이때 을은 B,C 부동산의 잔존가치(B부동산은 200만원-100만원=100만원, C부동산은 100만원-50만원=50만원)으로부터 변제받을 수 없다. 이는 이시(異時)배당의 경우가 아니기 때문이다.

(후순위 저당권자 을이 보호를 받는 경우)
만약 갑이 B부동산과 C부동산에 대하여만 먼저 경매를 신청하였다면 갑은 B부동산으로부터 200만원, C부동산으로부터 100만원을 배당받아 완전한 만족을 얻게 된다. 이에 따라 A부동산 위의 갑의 공동저당권은 소멸하고 A부동산 위의 을의 저당권은 순위가 상승하여 1번저당권이 됨으로써 완전한 만족을 얻게 된다.

(선순위공동저당권자의 경매신청과 후순위저당권자의 운명)
갑이 어느 부동산에 대하여 먼저경매를 시청하느냐에 따라 을의 이해가 엇갈리게 된다. 그러나 을이 A부동산에 대해 2번 저당권을 설정받을 때는 A가 공동저당권을 실행하면 자기가 채권 전액을 변제 받지 못하게 되었다 하더라도 어쩔 수 없다. 후자의 경우는 우연한 사정에 의해 이익을 보게 된 것에 불과하다.

 

 

후순위 저당권자의 대위가 허용되는 경우 배당순위는?  

(사례)
갑이 300만원의 채권을 위하여 A부동산과 B부동산에 관하여 순위 1번의 공동저당권을 가지고 있고, 을이 300만원의 채권을 위하여 A부동산에 관하여 2번 저당권을 가진 경우

부동산	A	B
낙찰대금	400만원	200만원
순위1번	공동저당권자 갑 300만원	공동저당권자 갑 300만원
순위2번	저당권자 을 300만원

(A부동산만 경매신청한 경우)
갑이 A부동산만을 경매에 부쳐 그 낙찰대금 400만원을 배당하는 경우 갑은 채권 300만원 전액의 변제를 받고 을은 그 잔액 100만원만 변제를 받게 된다. 후순위저당권자의 대위의 문제는 B부동산만이 대금 200만원에 매각되었다고 가정하는 경우에 을이 변제 받을 수 있는 액을 규정한 것이다. 그런데 실제로 B부동산이 아직 경매되지 않은 상태에 있다면 갑이 B부동산으로부터 변제받을 수 있는 금액, 즉 을이 갑을 대위할 수 있는 범위는 B부동산이 실제로 겨매될 때까지는 판명되지 않는다.

(A,B 부동산을 동시에 경매신청한 경우)
만약 공동저당권자 갑이 A,B부동산을 모두 경매에 부쳐 A,B부동산이 동시에 경매되어 경매대금이 동시에 배당되면 갑은 A부동산의 대금으로부터 200만원, B부동산의 대금으로부터 100만원의 변제를 받게 된다. 이때 B부동산이 동시에 경매되어 분할 부담하게 될 100만원에 관하여 을은 갑을 대위하여 B부동산의 대금으로부터 변제받을 수 있다. 이와 같은 법리는 B부동산 위에 순위2번의 다른 저당권자가 있는 경우에도 마찬가지다.


(경매법원의 입장)
A부동산의 경매대금을 배당하는 경우에는 경매법원은 을의 대위의 문제를 고려할 필요없이 갑에게 대금 300만원, 을에게 그 잔액 100만원을 교부하여 사건을 종료하면 된다. 다만, 그 후 B부동산에 대하여 경매가 실시되어 매각대금을 배당하는 때에는 갑의 채권액을 이미 경매가 실시된 A부동산의 경매대가와 B부동산의 경매대가에 따라 안분하여 을에게 100만원을 배당하여야 한다.

(후순위 저당권자의 입증 책임)
갑이 A부동산의 대가에서 변제를 받은 사실은 을이 B부동산에 대한 경매절차에 있어서 증명하여야 하며 경매법원이 직권으로 이 사실을 조사할 의무는 없다.

 

후순위저당권자의 대위가 허용되는 경우 배당 순위?  

(사례)

부동산	A	B
낙찰대금	300만원	200만원
순위1번	공동저당권자 갑 400만원	공동저당권자 갑 300만원
순위2번	저당권자 을 200만원	저당권자 병 100만원

(A부동산만 경매가 실시된 경우)
갑은 낙찰대금으로부터 300만원의 변제를 받고도 아직 100만원의 채권이 남아 있으므로 을은 변제받을 수 없다.

(A,B부동산이 동시에 경매가 실시된 경우)
A,B부동산이 동시에 경매되어 낙찰대금이 동시에 배당되었더라면 갑은 A부동산의 낙찰대금으로부터 240만원(400*300/300+200), B부동산의 낙찰대금으로부터 160만원(400*200/300+200)을 각 변제받을 수 있었을 것이므로, 을은 B부동산 위의 갑의 공동저당권에 기하여 갑의 100만원의 잔액채권의 변제를 정지조건으로하여 대위할 수 있다.

(B부동산에 대하여 경매가 실시된 경우)
후일 B부동산이 200만원에 경매된 때에는 갑은 B부동산의 분할부담액 160만원으로부터 위 잔액채권 100만원을 변제 받고 나머지 60만원을 후순위저당권자 을이 배당받게 된다. 다른 후순위저당권자인 병은 200만원에서 160만원을 공제한 40만원을 변제받게 된다.

* 퍼온 곳 : http://www.reac21.com/cgi-bin/technote/main.cgi?board=baedang&number=26&view=2&howmanytext=

출처 : 한국부동산 경매로100억만들기

글쓴이 : 늑대와춤을 원글보기

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