[스크랩] 초보자 창업가이드5 -점포선정 5

상권을 설정할 때에는 일반적으로 1차상권, 2차상권, 3차상권으로 구분하여 설정한다. [1] 1차상권 점포 고객의 60%~70%가 거주하는 지역으로서 고객들이 상점에 가장 근접해 있으며 고객 수나 고객 1인 당 판매금액이 가장 많은 지역이다. 식료품과 같은 편의품의 경우에는 500M 이내가 되며 선매품의 경우에는 버스나 승용차로 15분~30분 정도 걸리는 지역을 말한다. [2] 2차상권 점포 고객의 20%~25%가 거주하는 지역으로서 1차 상권의 외각에 위치하며 고객분산도가 아주 높다. 편의품의 경우 2차 상권은 고객을 그렇게 많이 흡수하지 못한다. 선매품의 경우 2차 상권은 버스나 승용차로 30분~60분 정도 걸리는 지역이 포함된다. [3] 3차상권 1,2차 상권에 포함되는 고객 이외의 나머지 고객들이 거주하는 지역으로 고객들의 거주지역은 매우 분산되어 있다. 편의품의 고객은 존재하지 않으며 선매품이나 전문품을 취급하는 점포의 고객들이 5%~10%정도 거주한다.

[1]상권의 특징 상권은 계층적, 지리적, 매출액, 도시게획 유무등에 의하여 다양하게 정의할 수 있다. 계층적 구분에 의한 상권은 그 구성밀도에 따라 지역상권, 입지상권으로 구분되며, 이는 다시 넓은 범위의 지역상권과 소규모의 지역을 의미하는 지구상권, 그리고 점포의 입지상권으로 구분된다. 지역상권은 도시의 행정구역과 일치하는 개념으로 하나의 지역상권은 여러개의 지구상권을 포함하고 있다. 그리고 지구상권은 개별 점포들이 위치하는 점포입지를 의미하는 점포입지상권으로 구성되어 있다. 한편 지리적 구분에 의한 상권분류의 방법에는 1차상권, 2차상권, 3차상권 등 으로 구분하기도 한다. 이는 한계상권을 지리적 거리에 따라 구분하는 방법으로 계층적 상권구분 방법과 유사하다. 일반적으로 도시의 성격을 공업도시 또는 소비도시 등으로 구분하지만 그러한 도시적 특성이 있다 하더라도 도시 내에는 번화가, 주택가, 학교주변가 등의 지구 특성별로 상권이 나누어진다. [2]상권별 특성 1)상가형성 여러점포가 모여 있는곳을 일반적으로 상가 또는 상점가라고 부른다. 상가건물이 여러 개 집합되어 있는 지역 또는 한 건물 내에 여러개의 점포가 모여있는 상가건물은 좋은 점포의 입지조건을 가진 곳으로 아파트 단지내의 상가는 이러한 예의 하나이다. 그로 공구상가와 같은 집합상가는 고객의 집합력, 유인력, 회유성, 체류성 등이 높고 강한 특성을 가지고 있다. 2)양립성 법칙 유통업 소매점에서 통용되는 개념으로 동일 지역내에 동종 업체가 많을수록 고객도 늘고 판매액도 증가한다는 것이다. 예를 들어 전문식당이 모여있는 식당가가 동떨어져 있는 지역보다 오히려 많은 소님을 유인하는 특성을 가지고 있다. 서울 종로의 인사동 화랑가, 동대문 의류상가 등 을 예로 들수 있다. 3)유동인구 분석 상권의 형성 여부는 실제 그 지역을 통과하는 유동인구에 대한 요일별, 시간대별 현장조사를 실시하여야 판단할 수 있다. 창업 후보업종이 입지에 적합한지, 예상매출액이 어느 정도인지를 추정할 수 있는 현실적인 방법이라 할 수 있다. 상권지구별 특성 구 분 상 권 특 성 주택가 및 아파트 밀집형 ㆍ주고객이 주변주민, 임대료 저렴, 위험부담 적은 소량 다품종이 유리 ㆍ1,000세대 이상 지역 유망, 주민과 긴밀한 유대 필요 - 은행 또는 시장입구 위치가 좋음 - 경쟁점포가 가까운 곳은 불리 - 주택가 어귀가 차량통행 많은 곳보다 유리 - 주민과 긴밀한 유대관계 중요 - 편의성, 청결성 중요(슈퍼의 경우 상품의 구색성. 신성도) - 주변 백화점이나 대형 쇼핑센터와 경쟁품(고가품 등)취급 불리 노변형 ㆍ비교적 넓은 상권형성, 교통접근성 양호 ㆍ광고효과가 큼 ㆍ인근 건물의 셩격에 따라 유망업종이 상이함. 번화가 및 패션가형 ㆍ명동거리와 같은 젊은이들 집중지역 ㆍ패션감각 상품이 유리 ㆍ임대료가 높아 사업초보자는 위험 ㆍ유동인구 대상 판매전략 ㆍ브랜드 이미지가 강한 상품유리 역세권형 ㆍ전철형, 기차역, 버스역 주변의 특수판매구역 ㆍ유동인구를 겨냥한 편의성 상품 유망 쇼핑타운형 ㆍ인위적인 고객유인 노력 필요 ㆍ저가전략과 다양한 상품구색 필요 교외형 ㆍ자유입지로서 경쟁없고 임대료 저렴 ㆍ승용차 고객 유인이 관건 오피스형 ㆍ직장인 상대구역 ㆍ주변 유인시설 특성에 따라 유망업종이 다름 학교주변형 ㆍ중학생, 대학생 등 구분에 따라 업종선택 필요 ㆍ저가전략과 청결성 휴게소 및 휴양지형 ㆍ특색있는 상품제공이 중요 특수형 ㆍ기내, 열차내, 선박내, 골프장내, 박람회장, 전시장내

[1].입지선정의 개념 점포의 입지선정은 사업성공의 중요한 요소이다. 창업성공에 영향을 주는 요인은 여러 가지가 있으나 가장 중요한 요인 중의 하나가 입지의 선정이라고 할 수가 있다. 즉 점포의 입지가 좋으면 비효율적인 경영으로 인해 발생되는 문제점들을 극복할 수 있으나 위치가 나쁘면 창업자가 유능하다 할지라도 그 능력을 충분히 발휘할 수 없게 된다. 따라서 입지선정은 발로 뛰는 현장체험이라 생각하고 최소 1개월 이상 관련사항을 면밀히 조사한 후에 선정하여야 원하는 점포를 찾을 수 있고 나중에도 후회가 없는 창업이 가능하다. 일반적으로 점포는 고객을 유인하는 가장 효과적인 수단이며 경쟁점포에 대하여 우위를 선점하는 마케팅의 원천이 되는 것이다. 점포의 선정은 고객의 입장에서 조사하여 장소를 물색하는 것이 가장 중요하며 소점포의 상권은 반경 500m 내의 유동인구 및 주변점포의 환경분석이 입지선정이 주요 포인트가 된다. [2]입지선정의 기본절차 입지선정 및 상권분석의 절차는 본인이 창업하고자 하는 업종 및 아이템이 출발점이 되며 업종이 선정되었으면 제 1단계는 개략적인 위치를 선정하여야 한다. 개략적인 위치는 순서적으로 지역선정→지구선정→지점선정을 하여야 하며 지점선정이 끝나면 용도지역을 선정하여야 한다. 다음 제2단계는 1단계에서 선정된 지점과 용도지역을 중심으로 상권을 1차, 2차, 3차상권으로 나누어 예비타당성 조사를 실시하여야 한다. 그런 다음에 제3단계로 에비점포를 물색하여야 하는데 이때 투자금액, 규모, 층수, 임대여부 등의 요소를 감안하여 물색한다. 제4단계에서는 가장 중요한 절차인 상권분석을 실시하여야 하는데 이때는 배후인구, 유동인구, 소비행태, 주변점포의 4대과제에 대하여 세밀히 조사하여야 한다. 4대과제의 조사 결과가 우수하면 일단 입지선정을 위한 절차가 끝나게 된다. [3]입지의 조건 사업의 성공여부를 결정하는 절대적인 요인은 대체적으로 무슨 사업을 할 것인가를 결정하는 업종 선정과 어디에서 장사를 할 것인가를 결정하는 장소 선정의 두 가지를 들 수 있다. 사업을 성공으로 이끌 수 있느냐 없느냐를 결정하는 요소 가운데 60%~70%를 차지하는 것이 점포의 위치이다. 그래서 소매업을 입지산업이라고 부른다. 즉, 가게의 위치가 좋으면 성공할 수 있는 확률이 그만큼 높아지나 점포의 위치가 아무리 좋아도 성공하지 못하는 경우도 있다. 다시 말해 입지조건에 맞지 않는 사업이기 때문이다. 입지 및 상권의 체크 포인트 구 분 내 용 입지성 점포용도조건, 점포규모조건, 점포형태 조건, 점포배치구조, 지형조건, 지표성, 인지성 교통의 접근성 역세권과의 관계, 도로망구조, 보행자의 동선구조, 차량접근환경, 도로접근환경, 신호등과의 관계, 주차장 여건 상권의 양분성 통행자수, 배후 거주자수, 배후 상주자수, 핵심수요자수 상권의 질 주택구조, 생활수준, 고급내구제 보급율, 상주권내 업체특성, 상주집단의 질적수준, 통행자 집단의 질적수준 유동인구 및 인구유발시설 유동인구의 성별ㆍ연령대, 유동인구의 직업, 유동인구의 내점동기 등, 주변 인구유발시설 현황 경합성 상권의 경합성, 직접ㆍ간접 경합점수, 경합점의 MD, 경합점의 H/W, 경합점의 영업력, 경합점의 상권범위, 경합점의 고객층특성, 경합점의 운영자ㆍ종사자 주변의 업종구조 판매서비스업 분포, 점포의 층별 분포, 업종의 층별분포, 브랜드의 분포구조, 업종의 위계구조 입점조건 계약기간, 거래가, 임대료 수준, 임대형태, 권리금 장래성 주거환경의 변화가능성, 교통ㆍ접근성의 변화가능성, 상업시설의 변화 가능성, 경쟁환경의 변화가능성, 기타 요인의 변화 가능성     [4]위치에 따라 점포 구하는 방법 점포의 위치는 상권과 입지를 고려하였을 경우 크게 역세권 상가, 아파트단지, 주택가점포, 대로변 중심상가,이면도로(중ㆍ소로)근린상가등으로 구분 할 수 있다. 1)역세권 상가점포 역세권상가라고 하면 역에서 적게는 반경 100m 이내의 점포 및 크게는 300m 이내의 점포를 의미한다. 역세권 상가의 경우는 생식품(야채,청과,육류,생선 등)을 제외한 음식업, 소매업 및 서비스업 등의 업종이 무난하다고 볼 수 있으나 점포투자비가 비싸므로 창업자의 투자금액에 따라 결정되는 경우가 많다. 2)아파트 단지 내 점포 세대수에 따라 차이가 있으나 실평수 기준 5~10평의 점포가 적당하하며 아파트의 세대수가 500가구 내외의 경우는 생식품(야채ㆍ청과ㆍ육류ㆍ생선 등), 음식점(분식ㆍ중식), 슈퍼(15평이내), 어린이 관련 학원, 기타 소매점(약국ㆍ비디오대여ㆍ문방구ㆍ미용실ㆍ부동산 등)이 가능한 업종이 된다. 아파트 가구수가 500~1000가구일 경우는 패스트푸드점, 한식점, 치킨호프점, 생활용품점(실내 인테리어 등)등의 업종이 유망업종으로 분류된다. 아파트 단지 내 점포를 선정할 경우 다음과 같은 사항에 유의하여야 한다. - 인접상가가 걸어서 5분 이상에 위치하고 4차선 이상인 차량의 전용도로가 인접해 있으면 고객을 독점할 수 있어 유리하다. - 상가의 총평수 비율이 아파트 총평수의3% 이내가 좋다. - 아파트 주민은 물론이고유동고객까지 흡수할 수 있는 위치에 있으면 ㄷ욱 좋다. - 대규모 아파트 다지의 경우는 주민의 주요이동 동선을 파악하여야 하며 어느 점포에 손님이 만은지를 파악하여야 한다. - 사전에 그 지역의 개발계획(주변개발계획, 아파트 재개발 여부 등)을 확인하여야 한다. 3)주택가 점포 주택가이 점포는 5~10평이 적당하며 너무 큰 평수를 구하지 않도록 한다. 가로의 구조를 파악하여 유동인구의 주 통행로를 알아내야 하며 주부들이 지나는 길목에 구하여야 한다. 점포배후에 주택재개발이 활발히 이루어지는지 주목하여야 하며 차량통행이 잦은 곳보다는 도보로 진입하는 골목입구에 있는 점포가 유리하다. 주변점포의 경우는 다양한 업종이 모여 있는 장소가 바람직함 소비자의 생활수준을 파악하여 창업하고자 하는 업종과 맞는지를 파악하여야 한다. 4)대로변 중심상가 내 점포 대로변의 중심상가에 점포를 구하는 경우는 점포 앞을 지나는 유동인구의 파악이 가장 중요하다. - 유동인구의 통행방향 및 연령과 성별을 기록한다. - 피크타임시 유동인구가 시간 당 5,000명 이상인 지역은 A급 상권이다. 5)다음으로 배후지역의 세대수 및 인구를 파악하여야 한다. - 해당 동사무소에서 세대수 및 인구수를 파악한다. - 반경 1Km 이내의 지역주민 생활수준 파악과 업종의 연계성을 검토한다. - 지하철 이용객수 및 버스노선을 파악한다. - 지하철 이용객은 하루4만명 이상, 버스노선은 12개 이상이면 발전 가능성이 있다.

출처 : ▒ 한 산 草 堂 ▒

글쓴이 : 천하한량 원글보기

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