[스크랩] 보유 부동산 어떻게 처분할지 고민인데…

중소기업 사장 C씨(45)는 현재 부인 명의로 상속받은 충청도 소재 시가 7억원짜리 농지와 5억원가량의 금융자산을 보유하고 있다. 4년 전 잠실지역 아파트 단지 내 79㎡(24평) 상가 분양권을 샀는데 현재 시가 13억원에 달한다. 송파구 방이동 132㎡(40평)짜리 아파트에 거주하고 있고 연소득은 1억원 정도다.

 

대학생 딸의 결혼자금을 마련해야 하고 노후자금도 준비해야 할 시점이라 C씨는 그동안 비과세확정금리 채권 상품 등에만 투자해 오던 재테크 습관을 바꿔볼 생각이다.

 

상가 분양권을 팔아서 다른 투자처를 찾아야 할지, 아니면 충청도 농지도 2009년까지 팔면 양도세가 적다고 하는데 향후 투자가치가 있는지 몰라 고민이다.

◆ 상가 임대사업 배우자와 공동사업자 형태 운영

수도권 공장 신증설에 대한 규제에 따라 충청도 일대 전답과 임야는 투자처로 유망했다.

 

하지만 토지거래허가제, 60%에 달하는 부재지주에 대한 양도소득세 등이 걸림돌이다.

최근 들어 정부가 올 연말까지 한계농지 및 농업보호구역 규제 완화를 추진하겠다고 밝혀 충청도 일대 부동산이 다시 각광받고 있다.

 

문제는 높은 양도세다. 원래 부재지주가 보유하고 있는 농지를 양도하는 경우에는 양도세가 60%의 세율로 중과된다.

 

하지만 2006년 12월 31일 이전에 상속받은 농지를 2009년 12월 31일 이전에 양도하는 경우에는 일반세율인 9~36%의 세율로 과세될 수 있다.

 

 

 

해당 농지 소재지에서 실거주한 뒤 농지를 팔 경우가 아니라면 가급적 2009년 12월 31일 이전에 적절한 매수 가격이 나오면 세부담이 적은 상태에서 파는 게 낫다.

양도세가 중과되는 경우에는 장기보유특별공제 혜택까지 받을 수 없어 일반세율로 과세되는 경우보다 실제 양도세는 2~3배가량 차이가 날 수도 있다.

새로 공급되는 송파지역 아파트는 최소한 2000가구 이상 대단지 아파트인 데다 중소형이 중심이라 상가 전망은 좋은 편이다. 특히 소득구조를 분산한다는 측면에서도 상가를 보유해 임대소득을 확보하는 것이 좋다.

상가 일부 소유권 지분을 배우자에게 증여해 추후 상가 임대사업을 공동사업자 형태로 운영할 것을 권한다.

특히 C씨가 중소기업 CEO로 근로소득이 발생하기 때문에 부동산임대소득이 생길 경우 임대소득에 대해서는 소득세를 최고세율을 적용받게 될 가능성이 커 배우자 간 소득을 분산시키는 것이 장기적으로 유리할 것이다.

◆ 자녀 증여 서둘러라

결혼을 앞둔 자녀가 아직 소득이 없다면 미리 자녀에게 현금을 증여한 뒤 자금을 불려 나가는 게 좋다. 가령 미성년자가 아닌 자녀에게 1억3000만원을 증여하면 증여세 10%가 적용돼 실제 신고 납부할 증여세는 900만원 정도다.

최근 조사에 따르면 결혼비용으로 평균 1억7000만원가량이 필요하다고 한다. C씨의 자녀가 4년 후 결혼한다고 보고 향후 물가상승률을 4%라고 예상하면 4년 후 결혼 시점에 1억9900만원가량이 소요된다. 증여세 900만원을 부담하고 자녀에게 1억3000만원을 증여한 후 세후 투자수익률 10% 정도로 투자한다면 4년 후 1억9000만원을 마련할 수 있다.

이를 위해 세제 혜택을 위한 세금우대 정기예금 2000만원(세율 9.5%, 세후수익률 약 5.0%)에 가입하고 5000만원은 채권형 펀드(세후 수익률 약 6%), 나머지 6000만원은 주식형 펀드(세후 수익률 약 15%)에 가입할 것을 권한다.

은퇴 시점을 15년 후, 은퇴 후 기대수명 즉 은퇴기간을 30년, 매년 생활비를 현재 물가가치로 5000만원(현재 수입의 50%)으로 하고 물가상승률 4%, 은퇴기간 투자수익률을 5%로 하면 은퇴 시점에 23억6000만원 정도의 금액이 필요하다.

 

15년 후인 은퇴 시점까지 수익률 8% 정도로 투자한다고 하면 현재 시점에서 7억4400만원가량을 투자해야 한다는 얘기다.

증여 후 남은 금융자산과 농지 매각시 양도세 납부 후 남는 자금으로도 이 정도 금액을 마련하는 데는 별 무리가 없다.

또 월소득 중 매월 300만원씩만 저축하면 은퇴 시점에 10억2000만원 정도를 추가로 마련할 수 있게 된다.
그동안 C씨는 세금만을 생각해 금융자산을 비과세 채권으로 운용했지만 물가상승률을 감안하면 실질이율이 0%에 가까워 소용이 없다.

세후 8% 정도 수익률을 목표로 포트폴리오를 구성한다면 우선 은퇴시 연금 형식으로 타 쓸 수 있는 변액유니버셜보험에 자금의 25%(예상 수익률 10%)를 투자하는 게 좋다.

7년 이상 장기 투자시 일반 펀드보다 운용 수수료가 저렴하고 10년 이상 투자시 비과세 혜택을 볼 수 있으며 채권 국내주식 해외주식 등의 투자 비중을 조절할 수 있는 장점이 있다.

또 분리과세 채권형 펀드에 25%(예상 수익률 6%), 비과세 혜택이 있는 시스템공학 펀드의 일종인 델타시스템 주식혼합형 펀드에 30%(예상 수익률 10%)를 투자할 것을 권한다.

가장 안정적인 확정금리 상품인 정기예금이나 환매채(RP), 양도성예금증서(CD) 또는 은행 금융채에는 과세를 고려해 이자소득이 4000만원을 넘지 않는 범위에서 20% 정도를 투자한다.

■ 신한은행 잠실PB센터 3인방은

서명교 팀장(가운데)은 CFP, 증권FP, 증권투자상담사, 선물거래상담사, 보험대리점 자격증 등을 보유한 개인 재무설계 부문의 10년차 베테랑으로 한국FP협회에서 주최하는 강연에서 명강의로 소문난 CFP 교수이기도 하다.

이춘우 팀장(오른쪽)은 동국대에서 부동산 석사 학위를 취득했으며 현재 부동산팀장으로 활약하고 있다. 각종 언론매체에 부동산칼럼을 연재하고 있고 공무원 회사원 주부 등을 대상으로 하는 부동산 강의로 이름을 날리고 있다.

김강년 세무사(왼쪽)는 세무대학 출신으로 13년간 국세청에서 잔뼈가 굵은 세무 전문가다. 국세청 재직시 양도소득세, 상속ㆍ증여세, 법인세, 조세소송, 국제조세 등을 다룬 폭넓은 경험을 바탕으로 차별화된 세무상담이 강점이다.

[정리 = 임성현 기자]

출처 : KFG(주)와 함께 하는 돈되는 정보

글쓴이 : pruing9410 원글보기

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