대위변제 조심

경매함정 대위변제 조심해야

 

 요즈음 경매컨설팅 교육기관이 너무나 많아서 그 숫자조차 헤아리기 어렵다.

부동산중개업협회 2곳을 비롯하여 각 대학에서는 물론이고 정보지회사나 각 경제신문 등 부동산관련단체들까지도 경매교육을 한다고 학생모집에 열을 올리고 있다.

이렇게 간단히 교육을 받은 사람들이 경매에 참가하면서 낙찰을 포기하고 계약금을 떼먹히는 일이 비일비재하다.

 그 중에서 대위변제로 낭패를 보는 경우가 많은데 경매물건의 말소기준권리에 의하여 그 기준권리보다 후순위의 대부분권리가 모두 소멸대상이다.

그렇지만 경험이 부족하고 간단한 교육을 받고 경매에 참가하는 사람들이 대위변제에 대한 함정을 모르거나 착각하고 입찰하는 경우가 종종 있고 대위변제가 실현되면서 적지않은 임차보증금을 물어주거나 계약금을 포기한다는 이야기다.

 대위변제는 보통 1순위 근저당권이 소액이고 2순위 임차보증금이 1순위보다 많고 3순위 근저당금액이 많았을 때 2순위 임차인이 1순위 소액 저당권 채권을 대신 변제하여 2순위 임차인이 선순위 임차인으로 변경되어 대항력을 확보하게 되는 경우를 말한다.

그러므로 경매신청 당시 이해관계인으로 1순위 저당권이 소액으로 말소기준권리에 해당하고 있더라도 입찰하기전에 후순위 임차인이 자기권리보전을 위하여 1순위 채무를 대신 갚아 버리면 말소기준권리가 다음 저당권이나 다음 순위의 물권으로 변동되는 것이다.

다시말해서, 대위변제는 선순위 저당금액이 후순위 임차인이 받을 금액보다 적을 때 생긴다.

따라서 최선순위의 채권액이 소액이고 후순위 세입자 전세금이 많으면 대위변제 가능성이 높다고 보고 응찰하지 않는 것이 바람직하다.

 김영국씨는 (서울 봉천동 거주 40세) 신도림역 근방에 32평형 아파트를 2차레 유찰되어 13,500만원 정도에 낙찰을 받았다. 시세는 18,000만∼2억원이 호가하는 아파트였다.

권리관계는 1순위 주택은행 근저당이 1,500만원 2순위 임차인이 9,000만원 3순위 저당권이 15,000만원 이였는데 2순위 세입자는 확정일자를 받지않아 배당을 받을수 없었다.

그러나 잔금납부 전에 2순위 세입자가 1,500만원의 1순위 저당권 채무를 대신 갚아버렸다.

후순위 세입자가 선순위 세입자로 바뀐 것이다.

그러므로 김영국씨는 계약금을 포기하고 잔금납부를 하지 않았다.